Практика показывает, что рынок недвижимости очень чутко реагирует на любые экономические колебания. Если климат благоприятный, налицо бурный рост. Однако при первых «заморозках» рынок начинает вянуть. Более того, он очень легко перегревается и в некоторых случаях становится фактором, влияющим на общее положение в экономике и даже в политике. Примеров тому много – от Ирана времен последнего шаха до США трех-четырехлетней давности. Тем интереснее, как идут дела в сфере жилой недвижимости во втором по величине городе России.
Прошедшие в конце года выставки «Большой салон недвижимости» и «Жилищный проект» еще раз подтвердили неослабевающий интерес петербуржцев. Строительные компании стараются не отставать от спроса. ЛенСпецСМУ рапортовало о введении в эксплуатацию трех корпусов одного из самых масштабных проектов комплексного освоения территории – ЖК «Юбилейный квартал» и первого корпуса жилого комплекса «Орбита» на пересечении проспекта Науки и Гражданского проспекта. Немногим ранее ЮИТ получил разрешение на ввод в эксплуатацию корпуса 11В жилкомплекса «Комендантский квартал» (на три месяца раньше, чем планировалось). Корпус 11В – предпоследний из оставшихся домов ЖК класса комфорт, расположенного в Приморском районе на пересечении улиц Парашютной и Маршала Новикова.
Наконец, буквально вчера компания «Строительный трест» получила разрешение на ввод в эксплуатацию жилого комплекса «Адмирал Нахимов» на Железноводской улице. Общая площадь сданного 13-этажного жилого комплекса составляет более 22 тысяч квадратных метров жилья и коммерческих помещений. Площадь одно-, двух- и трехкомнатных квартир составляет от 42 до 108 квадратных метров. Внутренняя инфраструктура комплекса включает встроенный подземный паркинг. На первых этажах разместятся коммерческие и офисные помещения.
Только в ноябре в Приморском, Кировском, Выборгском, Красносельском и Пушкинском районах сдано шесть многоквартирных домов общей площадью 137 993 квадратных метра. Лидером вновь оказался Приморский, где сдано 16 700 «квадратов» жилья. В целом же на начало декабря в Петербурге введено в эксплуатацию 2 миллиона 150 тысяч квадратных метров. Об этом рассказал вице-губернатор Роман Филимонов на совещании с застройщиками и заказчиками, планирующими до конца года ввести в эксплуатацию жилые объекты. На обсуждение было вынесено 37 объектов строительства в разных районах города, которые уже готовы к получению заключения о соответствии и разрешении на ввод объекта в эксплуатацию. Представители компаний заверили, что объем ввода инвестиционных объектов будет выдержан. Трудности вызывают лишь подключения по постоянным схемам энерго- и водоснабжения. Но эта проблема из разряда вечных.
Построить квартиры мало, надо их успешно продать. Так вот, за три квартала 2011 года продано 24 тысячи квартир. Это равно объему продаж всего прошлого года, уточнил председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов.
Что касается стоимости жилья, то цена за квадратный метр в течение года поднималась, но в пределах инфляции, на 6–8%. Например, стоимость жилой недвижимости и коммерческих помещений в комплексе «Адмирал Нахимов» составляет от 90 тысяч рублей за квадратный метр. Все помещения сдаются с качественной предчистовой отделкой. В целом же объем предложения в третьем квартале существенно вырос и составил более 3 миллионов квадратных метров, сравнявшись с докризисным. На продажу предлагается около 220 объектов. Треть из них уже сдана, еще 20% будет сдано до конца года. В сбыте помогает и раскритикованная ипотека. По некоторым объектам на первичном рынке продажи с использованием ипотечных кредитов составили до 50%.
Правда, не у всех дела идут столь успешно. Так, градостроительный совет Санкт-Петербурга уже второй раз за несколько месяцев отверг проект жилого комплекса, который должен появиться на месте недостроенного отеля «Северная корона» на набережной Карповки. Заказчик – ООО «Северная корона» – в настоящее время вложил в участок уже около миллиарда рублей.
Проект жилого комплекса вновь подготовило ООО «Архитектурная мастерская Ясса». Предполагалось создание на участке в 18,9 тысячи квадратных метров застройки общей площадью 65,1 тысячи «квадратов». В структуру ЖК включены квартиры, офисы, паркинги, апартамент-отель, детский сад и ресторан. Предусматривалось и сохранение стоящегося на участке памятника – особняка Покатиловой, находящегося на углу набережной и Каменноостровского проспекта.
В целом проект выглядел весьма достойно. Тем не менее члены градсовета большинством голосов отвергли работу. В частности, из-за неудовлетворительной градостроительной планировки. Но в общем это частность, не опровергающая целое.
Тем временем Фонд имущества Санкт-Петербурга провел последние в этом году торги по продаже в аренду земельного участка площадью 15 147 квадратных метров под жилищное строительство на улице Оптиков (участок 6 юго-восточнее пересечения с Туристской улицей). На объект претендовало пять участников. В ходе торгов стоимость аренды участка выросла в 6,3 раза. Победитель – ООО «БалтИнвестСтрой» – приобрел лот за 725 449 400 рублей при начальной цене 115 449 400 рублей. В течение 39 месяцев компания должна построить на участке многоэтажный жилой дом с максимальной площадью квартир 31 тыс. кв. м. А также не менее
В целом в 2011 году Фонд имущества реализовал право аренды семи участков под строительство жилья на инвестусловиях. Суммарная цена их продажи – 2 млрд 972 млн рублей (при начальной цене 667,4 млн рублей). Суммарная площадь – 8,3 гектара.
Аналитики рынка недвижимости в целом смотрят в будущее достаточно оптимистично. «Очевидно, что территориальная структура предложения на первичном рынке определяется состоянием пятен под застройку. Поэтому большие объемы строительства в Выборгском и Приморском районах неудивительны. В то же время количество свободных земельных участков под застройку в черте города стремительно убывает», – рассказывает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». По мнению Юусо Хиетанена, генерального директора компании «NCC Жилищное строительство», в ноябре все сегменты показали положительную динамику. Однако на протяжении всего 2011 года наиболее востребованными оставались проекты экономкласса.
Что касается цен, то на первичном рынке они росли относительно однородно. По итогам месяца цена превысила уровень инфляции (0,4%). Строящееся жилье экономсегмента в ноябре подорожало примерно на 1,2 процента (до 70 тысяч рублей за квадратный метр). В классе комфорт можно отметить повышение стоимости квартир приблизительно на 2%. Цена квадратного метра в таких новостройках составляет сейчас в среднем от 70 до 90 тысяч рублей.
В сегментах элитной недвижимости и бизнес-классе также можно отметить положительную динамику цен. Стоимость квартир в объектах бизнес-класса за месяц выросла на 0,8%. На сегодняшний день цена квадратного метра составляет 110–130 тысяч рублей. Элитная недвижимость в настоящее время выходит на свои докризисные позиции. Цены выросли в среднем на 1,5% за месяц. Средняя цена предложения в новых домах сейчас начинается от 160 тысяч рублей за «квадрат». Предполагается, что текущие тенденции сохранятся во всех сегментах недвижимости.
По мнению Светланы Денисовой, наибольший прирост цен за ноябрь текущего года продемонстрировали жилые комплексы на границе Петербурга и Ленобласти. Такое жилье наращивает популярность у покупателей. Таким образом, рынок поляризуется. С одной стороны, есть группа покупателей, которым важно расположение дома около метро со всеми причитающимися объектами социальной инфраструктуры. Но и стоимость такого жилья превышает среднерыночную на 15–20%. С другой стороны, если покупателям важен именно невысокий уровень цен, то они рассматривают более удаленные от станций метро кварталы. «Уровень цен в ноябре вырос на 0,5–2% в зависимости от характеристик, местоположения и сроков сдачи домов. Среднерыночный показатель остается на уровне инфляции. Темпы строительства сохраняются довольно высокими в подавляющем большинстве домов. Показательным является и тот факт, что в ноябре застройщики продолжили активно наращивать свои земельные банки. Это значит, что девелоперы позитивно настроены на будущее», – говорит специалист.
В целом же некоторые тенденции таковы: 90% строительной активности и продаж нового жилья относится к сегменту экономкласса; высокой активностью отличаются москвичи и скандинавские компании, которые умело пользуются маркетинговыми инструментами; горожан приводит на рынок недвижимости желание сохранить накопления. Словом – ничего обычного. Как будто кризиса в этой отрасли нет и не предвидится.