Генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank-Санкт-Петербург Олег Барков рассказал в интервью газете «Деловой Петербург» о том, каковы перспективы развития рынка коммерческой недвижимости в Петербурге. По мнению эксперта, для полноценного развития городу необходимо прирастать большим количеством офисных площадей – это даст ему возможность соперничать с другими городами за размещение офисов крупных налогоплательщиков.
«Наш рынок развивался стихийно. – считает Олег Барков, — Подавляющее большинство бизнес-центров, которые вышли на рынок до 2000-х годов, это наспех реконструированные советские административные здания. Принципиально новый этап начался после 2005 года, когда стали проектироваться и строиться новые офисные проекты. «Санкт-Петербург Плаза», «Пулково Скай», «Атлантик» или «Линкор» как удачный пример глубокого редевелопмента».
Одной из существенных проблем, существующих в России, в том числе и на рынке офисной недвижимости является разногласие в терминах: что такое класс «А» или «В+» каждый понимает по-своему. Именно поэтому, по мнению эксперта, зачастую при аренде офисов между клиентом и арендодателем возникает серьезное недопонимание. Скорее всего, эту проблему удастся решить с приходом в город крупных игроков, которые смогут реализовать свои масштабные проекты на рынке офисной недвижимости, считает Олег Барков.
Какие главные изменения на рынке коммерческой недвижимости произошли в 2010 году?
Главный итог — стабилизация
Самым главным итогом года завершающегося года является стабилизация рынка недвижимости. Сейчас у всех участников рынка есть понимание того, что отныне его можно будет развивать только качественными проектами. Для этого стоит прибегнуть либо к новому строительству, либо к реконструкции в историческом центре или прилегающих районах. Олег Барков считает, что в Петербурге довольно много промышленных зданий, которые нуждаются в редевелопменте, и в них можно создать очень неплохие проекты. Свежий пример — комплекс зданий Прядильно-ниточного комбината преобразованный в «Единый центр документов».
В Петербурге 358 тыс. м2 офисной недвижимости класса «А» и 1,1 млн м2 офисной недвижимости класса «В». В Хельсинки на 2 млн жителей 8-9 млн м2, в Москве — 10 млн, это означает, что северная столица готова не просто к появлению новых площадей, она готова совершить качественный скачок по их увеличению! «Кроме того, — считает генеральный директор Knight Frank, — большинство компаний сидят в неформатных офисах. Это практически деклассированные здания, в том смысле, что классности у них нет. Это огромный задел для работы. Кризис заканчивается, показатели экономической активности приблизились к докризисным». С окончательным выходом российской экономики из кризиса, компании начнут больше зарабатывать, увеличивать штат и переезжать из неформатных бизнес-центров в более благоустроенные. Таким образом, в ближайшие 10-15 лет 358 тыс. «квадратов» могут с легкостью превратиться в 5-6 млн.
Крупные налогоплательщики потребуют больших офисов
Привлечение в Петербург штаб-квартир нескольких крупных компаний может кардинально изменить ситуацию с потребностями в офисных площадях. Стоит ли говорить о том, как важны северной столице серьезные налогоплательщики… Однако, одними налогами польза от их прихода не исчерпывается: в городе возникнут рабочие места не только для персонала самих компаний, но также потребуются офисы для их контрагентов и поставщиков. То, что сегодня кажется перепроизводством, завтра может оказаться дефицитом. И на офисном, и на жилом рынке есть огромный потенциал для работы.
«Петербургу во всех сегментах нужны масштабные проекты,- настаивает Олег Барков.- Но заниматься ими должны профессионалы, которые умеют просчитывать, по крайней мере, на 10 лет вперед. Город же в такой ситуации должен выступать в качестве регулятора, чтобы эти проекты оставались уникальными». Современный Петербург должен гармонично развиваться и делать это в разных стилях, но при одном непременном условии — это должна быть разная, очень разная, но непременно очень качественная эстетика. Северная столица по административной территории больше, чем Москва, и имеет несколько промышленных поясов (например, зона Обводного канала), так что при желании можно найти место и для реализации самых смелых проектов.
По мнению эксперта, сейчас в Петербурге наиболее удачное время для начала разработки концепций качественной офисной недвижимости. До наступления очередного витка ажиотажного спроса на офисные площади еще есть время спокойно проектировать, спокойно строить, понимая, что в ближайшие 3 года только пара проектов из числа строящихся будет оказывать существенное влияние на этот рынок — это МФК «Невская ратуша» и «Электросила».
«Охта центр» повысит спрос на офисные площади
Говоря о масштабных офисных проектах невозможно обойти вниманием будущее строительство общественно-делового района «Охта центр». Олег Барков уверен, что реализация этого проекта ни в коем случае не обрушит рынок офисной недвижимости, а наоборот подтолкнет его к новому витку развития. Механизм тут простой: деловой комплекс планируется как корпоративный офис нескольких компаний из группы «Газпром» и на внешний рынок никакого конкурирующего влияния не окажет. С другой же стороны, строительство «Охта центра» подтолкнет спрос на офисные площади, в которых будут нуждаться партнеры и, и контрагент российского гиганта.
Петербург обязан выиграть борьбу за выживание
Современный мир — это звериная борьба за выживание больших городов. Если ничего не делать, стоять на месте, это приведет к стагнации и прозябанию. «Судьба Венеции Петербургу не грозит, — расстраивает горожан генеральный директор Knight Frank,- потому что зимнее население Венеции – это всего 40 тыс. человек, а площадь в ее 17 раз меньше, чем площадь исторического центра Петербурга». Пятимиллионный город должен жить и развиваться по своим правилам и в расчете на долгосрочную перспективу. Стратегией этого плана должны стать усилия городского правительства по привлечению крупного бизнеса, размещению головных офисов крупных российских и зарубежных компаний на территории северной столицы. А им, в свою очередь, переезд должен быть не только удобен, но и выгоден. В Лондоне расположено около 30 штаб-квартир компаний из первой сотни, а в Париже — 25. Но это результат многолетней политики привлечения бизнеса.
Если трезво и без эмоций посмотреть на конфликт вокруг «Охта Центра», то получается, что одна из крупнейших компаний в мире хочет перевести в Петербург существенную часть своего офиса. «Некоторые горожане вот уже 4 года пинают от себя серебряный поднос с золотыми червонцами! – настаивает Олег Барков.- А ведь о привлечении штаб-квартиры такой компании мечтают многие европейские столицы, поскольку именно с их помощью возникают новые рабочие места, огромные налоговые поступления, развивается инфраструктура, повышается уровень и качество жизни». Эмоции сторонников «музеефикации» Петербурга понятны: они хотят, чтобы этот проект был реализован в формате бизнес-парка где-нибудь в районе Мурманского шоссе. Однако эксперт уверен, что в нашем городе такое решение невозможно. В связи с этим, как часто бывает, приходится принимать компромиссные решения, располагая крупные офисные площади не в самом историческом центре, но в непосредственной близости от него. Сомневающиеся могут обратиться к опыту Лондона и посмотреть на Сити с другого берега Темзы или зайти в агентство по развитию британской столицы и посмотреть на макет перспективного развития этого района.