Цены на «квадрат» в Петербурге изменяются неравномерно

По окончанию третьего квартала, мертвого сезона на рынке сделок с недвижимостью, девелоперы и консультанты проводят традиционный обзор динамики цен на жилую недвижимость в Петербурге. «В кризис.ру» выяснил у ведущих консультантов по недвижимости все самые последние тенденции в этой области. 

Итоги лета

r

По данным АН «Агентство развития и исследований в недвижимости» (АРИН), август стал наиболее активным месяцем лета: объем предложения вырос на 10%, число звонков и просмотров квартир по сравнению с июнем и июлем увеличилось на 30-50%, а число заключенных договоров – на 10-20%.

Вторичный рынок жилья

В конце августа средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья составила 81 103 рубля.

Стоимость жилья снизилась в Кировском, Красногвардейском, Адмиралтейском и Выборгском районах города, в то же время в Петроградском и Центральном районах жилье подорожало более, чем на 1000 руб.: + 1300 руб./кв.м и + 1200 руб./кв.м, соответственно.

По словам Владимира Спарака, заместителя генерального директора АРИН, существующий спрос прежде всего касается недорогих 1-2-комнатных квартир. Эксперт констатирует тот факт, что за летний период наметилась тенденция к «удлинению» цепочек и росту их сложности. «Достаточно часто разные звенья одной квартирной цепочки не интересуются действиями других участников сделки, — отмечает Владимир Спарак. – Вследствие этого надежность сделок снижается. Объективно, в данной ситуации повышается ответственность риэлторов, на чьем профессионализме базируется успешность всей цепочки».

Первичный рынок жилья

За январь-август 2010 года на первичном рынке жилья Петербурга в продажу было выведено 933,3 тыс. кв.м жилья. За август 2010 года в продажу вышло 9 объектов общей площадью 197,31 тыс. кв.м.

По данным Николая Пашкова, директора по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg, лидерами продаж на первичном рынке жилья Петербурга сегодня являются компании ГДСК, ЛенСпецСМУ, Лентек и ЛЭК. «По предварительным данным, объем предложения на первичном рынке жилья составляет порядка 35 тысяч квартир, на вторичном – около 25 тысяч квартир», — сообщил господин Пашков.

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», стоимость жилья на первичном рынке по итогам августа 2010 года в сегменте эконом-класса (массового спроса) стабилизировалась на отметке 68 900 руб./кв.м.

В объектах, находящихся в продаже на первичном рынке массового жилья, цена квадратного метра  варьируется в зависимости от типа квартиры и района. Стадия готовности дома – также является одним из важнейших факторов, оцениваемых потенциальными покупателями и, безусловно, существенно влияющих на стоимость предложения.

По словам Владимира Копылова, ведущего аналитика компании Setl City, цены на жилье формирует соотношение спроса и предложения. В 2010 году наблюдалось как снижение спроса, так и снижение количества предложения. Таким образом, рынок находится в равновесии, и цены на жилье стабильны. Аналогичный прогноз делает и Николай Пашков: «Большинство компаний не будет менять цены, обеспечивая стабильный объем продаж: для покупателя стоимость квартиры остается одним из решающих факторов, повышение цен негативно отражается на продажах».

Сегодня самые выгодные предложения делает своим покупателям компания Главстрой-СПб. В своем проекте «Северная долина» у станции метро Парнас она продает квартиры по 51 200 руб./кв.м. Но с небольшой оговоркой – при 100% оплате квартиры, без использования схемы рассрочки.

Схемы рассрочки, ипотечное кредитование – это инструменты, позволяющие увеличить спрос на рынке жилья. Однако в период кризиса число ипотечных сделок значительно сократилось. Николай Пашков отмечает, что сейчас объемы кредитования медленно, но восстанавливаются. По данным компании Knight Frank St.Petersburg, сегодня банки предлагают покупателям жилья следующие условия ипотечных сделок:

Цены ниже средневзвешенной по рынку также предлагают ЛенСпецСтрой, Квартира.ру, Окстрой, СМУ-3.

Ольга Трошева, заместитель руководителя Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», отмечает, что минимальные средние цены предложения жилья также встречаются в объектах, где остались в продаже неликвидные квартиры (первые этажи, плохие видовые характеристики) или в объектах строительных компаний, испытывающих некоторые финансовые затруднения.

Противоречивый Адмиралтейский

Заместитель генерального директора АРИН Владимир Спарак отмечает, что Адмиралтейский район демонстрирует отрицательную динамику уже на протяжении полугода.

Адмиралтейский район – район крайностей. С одной стороны, здесь представлено элитное жилье, и рядом же – коммунальное, соседствующее с промышленными зонами. Данный фактор, по мнению экспертов, и является основной причиной ценового спада.

«В Адмиралтейском районе крайне мало качественного предложения. Объемы нового строительства самые низкие для центра. А вторичное жилье характеризуется сильной степенью изношенности и социальной неоднородностью жителей (высокая доля коммунальных квартир). Поэтому покупателям приходится искать жилье в других районах. Как следствие, низкие цены на квартиры», — говорит господин Пашков.

«Изменилось соотношения спроса и предложения. Район перенасыщен дорогим жильем – видовые квартиры с авторским дизайном, стоимостью свыше 7 млн рублей. Но сегмент дорогого жилья в этом районе достиг своего потолка по спросу. А качественное предложения в других  сегментах – эконом класс, комфорт и комфорт + — пользуется спросом, но находится в большом дефиците», — считает господин Копылов.