Недавно петербургская компания "Мир недвижимости" опубликовала свой прогноз по рынку недвижимости на осень 2009 года. В компании предполагают несколько сценариев, по которым может идти развитие на рынке осенью. Редакция «В кризис.ру» обсудила с экспертами все эти прогнозы, чтобы понять, к чему потребителю готовиться осенью.
Три года назад спрос на жилье был в 20 раз больше
В 5 раз снизился спрос на жильё по сравнению с периодом высокого роста, отмечается в отчете «Мира недвижимости». А если сравнить с 2005 – 2006 годами, когда спрос на недвижимость был почти ажиотажным, то на сегодняшний день он упал в 15-20 раз.
На первичном рынке сегодня в среднем продается около 300 тыс. кв. метров площадей в квартал. Даже в 2004 году, когда объем предложения был ниже на 10-15%, чем сегодня, продажи сохранялись на уровне 270 – 300 тыс.кв.м в квартал. То есть сегодня, даже когда рынок пребывает в ситуации постоянного снижения цен, покупки, тем не менее, совершаются в достаточном объеме.
В «Мире недвижимости» предполагают: если опираться на логику предыдущих кризисов, то должно пройти ещё 2-3 квартала, и накопленный спрос начнет реализовываться. В компании не отрицают, что, учитывая всю сложность данного кризиса, период восстановления может затянуться на 2 года.
И у покупателя на это 5 причин
По утверждению экспертов из «Мира недвижимости», на данный момент людей удерживают от покупки квартир несколько основных факторов:
— Нестабильность в экономике, неуверенность в будущих доходах. Люди стремятся меньше тратить, больше откладывать.
— Снижение доходов.
— Ожидание дальнейшего снижения цен на квартиры.
— Опасение за надежность строительных компаний.
— Отсутствие ипотеки.
Восстановление спроса может произойти только тогда, когда появится определенность в экономике, цены на квартиры перестанут падать, а проекты будут финансироваться госбанками, госбанки же при этом откроют ипотеку под 10%.
А что предложите?
Объем квартир, которые сегодня находятся в предложении составляет около 3 млн. кв. м жилья. Новые проекты не выводятся. Когда объем предложения снизится до 2 млн. кв. м, то, по опыту предыдущих кризисов, начнет ощущаться дефицит жилья, а он, в свою очередь, раскрутит ажиотажный спрос. В «Мире недвижимости» отмечают, что на такой вариант развития событий надеяться не стоит, поскольку темпы продаж пока позитивной динамики не демонстрируют.
Квартир в сданных домах и в домах с близкими сроками сдачи осталось, по разным оценкам, от 300 до 500 тыс. кв. м. Эти объекты сегодня пользуются наибольшим спросом, так как риски по ним минимальны. Весь спрос сейчас перекинулся на готовые дома. Таким образом, этот объем квартир может быть продан за ближайшие полгода. По-настоящему ликвидных квартир в этих объектах не останется уже к 2010 году. Новое предложение в готовых домах не поступит в должном объеме, так как на 50% объектов с поздними сроками сдачи строительство приостановлено, либо существенно замедлено. Сроки сдачи многих строящихся домов перенесены на полгода-год. Выкуп квартир городом только усугубляет эту ситуацию. Из предложения выходят одно- и двухкомнтные квартиры в домах с высокой степенью готовности.
А стоит сколько?
Цена на квартиры в новых домах каждый месяц снижалась на 2% и в итоге достигла 15-25% падения от своих пиковых значений с октября 2008 года.
Сегодня 1 кв. метр стоит от 40 000 до 70 000 рублей .
— 40-60 тыс. рублей на дома в низкой степени готовности,
— 60-70 тыс. рублей на объекты средней готовности,
— 70-85 тыс. рублей в сданных домах и домах, близких к сдаче.
Аналитики «Мира недвижимости» отмечают, что цены приблизились к себестоимости строительства. Это та граница, ниже которой цены уже не опустятся, если, конечно, не упадет себестоимость. А продавать в убыток, значит ставить под угрозу строительство объекта.
По оценкам экспертов "В кризис.ру", реальная себестоимость строительства в Петербурге колеблется в диапазоне от 25 до 35 тысяч рублей за квадратный метр, включая скрытые и коррупционные платежи.
Три варианта развития событий
«Мир недвижимости», учитывая разнообразные факторы, которые влияют на процесс, предлагает три варианта того, как может происходить развитие на рынке жилой недвижимости осенью текущего года.
Оптимистичный сценарий. В последнее время много заявлений идет от первых лиц о том, что строительство нужно поддерживать в первую очередь за счет формирования платежеспособного спроса. Если эти заявления перерастут в реальные действия, то период восстановления спроса значительно сократится. Если Сбербанк уже осенью начнет финансировать стройки и давать выгодные ипотечные кредиты покупателем квартир в этих объектах, то осенью нас ожидает всплеск продаж и, скорее всего, некоторое повышение цен.
Пессимистичный сценарий. Осенью пройдет вторая волна кризиса. Начнутся банкротства банков из-за большого количества невозвратов долгов. Население престанет доверять всем способам сохранения денег, кроме матраца. Произойдет сжатие ликвидности. Денег в экономике станет еще меньше. В условиях полного отсутствия спроса и кредитов некоторые строители обанкротятся. Это спровоцирует второй виток кризиса доверия населения и банков к строительным компаниям. Квартиры перестанут продаваться совсем. Дальнейших ход событий прогнозировать сложно. Многое будет зависеть от действий государства.
Реалистичный сценарий. Цены на квартиры достигли дна, и дальнейшего падения цен не будет. Возможно снижение по объектам с низкой ликвидностью – со сроками сдачи через 1,5-2 года. Есть предпосылки для роста спроса осенью. Это может быть традиционное сезонное оживление спроса. Резких скачков рынка мы не ожидаем. Но увеличение продаж на 25-30% в среднем по рынку – вполне реально. Цены при этом меняться не будут как минимум полгода. Но ликвидное предложение будет выбрано с рынка уже к 2010 году. Сформируется дефицит ликвидных квартир, что подтолкнет к активизации спроса и существенному оживлению первичного рынка уже весной 2010 года.
Пророчеств много, но решать государству
Эксперты, опрошенные «В кризис.ру», отнеслись к прогнозам «Мира недвижимости» без особого доверия, отметив, что подобные прогнозы часто не имеют за собой какой-либо конкретики и оценить рынок, не беря в счет государственные решения, почти невозможно.
Так, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский подчеркнул, что сегодня очень популярны разнообразные прогнозы с тремя вариантами развития ситуаций, но они зачастую неинформативны и похожи на «пророчества новоявленных медиумов и экстрасенсов».
— «Мир недвижимости» — структура «Строймонтажа», который, судя по всему, не правильно оценил ситуацию в свое время. Могу сказать точно, что на вторичном рынке цены еще корректируются вниз, и разница между ценой квадратного метра на вторичном рынке и первичном составляет 8-10 тысяч рублей (те объекты, которые уже существуют, никуда не денутся, они надежны и стоят дороже — "В кризис.ру"). А так как новое строительство в нашем государстве — это дома еще не построенные, то в условиях будущей неопределенности покупатель все чаще предпочитает первичному рынку жилье на вторичном. Следовательно, именно вторичный рынок сегодня является основным в ценообразовании на обоих рынках, и цены на первичке не смогут расти до момента исправления ситуации на вторичном рынке.
Шеф — редактор еженедельника "Недвижимость и строительство Петербурга"Дмитрии Синочкин убежден, что сценарии "Мира недвижимости" слишком произвольны и поверхностны.
— Все эти три сценария построены на очень произвольных допущениях. Какая-либо конкретика по данному вопросу просто не укладывается в сценарии, описанные «Миром недвижимости». Здесь есть наивный посыл на то, что восстановление рынка зависит, в первую очередь, от платежеспособного спроса. Но тут, к сожалению, недостаточно даже усилий Сбербанка. Да, он лидер рынка ипотечного кредитования, но он лидер, потому что остальные банки с рынка ушли. На последнем совещании в правительстве прозвучала идея о государственном дотировании ипотечных ставок. Правительство утверждает, что на это придется потратить 7 млрд. рублей. Сложно представить, откуда они взяли эту цифру. На мой взгляд, на это потребуются более серьезные затраты. Такое вливание денег действительно могло бы привести к восстановлению рынка, но оно же немедленно привело бы к росту цен. То есть, как только кредиты станут более доступными, то цены сразу пойдут вверх, поскольку объем предложений уже ограничен. В общем-то, есть разные сценарии. Но они совсем другие. «Мир недвижимости» привел упрощенные , понятные и, на мой взгляд, совершенно неверные сценарии. Разве что, понятен третий вариант. В остальном – ничего не объясняется: ни почему, ни из-за чего, ни какие будут последствия. Рынок жилья сам по себе зависит от стабильности в экономике. Сегодня рынок находится в равновесии, но есть очень огрниченное предложение. Небольшое, но есть. Новые проекты практически не начинаются. В Петербурге с начала этого года начато только 3 новых проекта, при том, что мы в год 200 домов строили. Этого предложения пока хватает на тот спрос, который есть. Нужно понимать, что государство сегодня такой могущественный игрок на рынке, что от его решений зависит и первый, и второй, и третий сценарий. Ну, а государство, в свою очередь, может вести себя по-разному, в зависимости от макроэкономической ситуации. В конце прошлого года вице-президент ВТБ-Девелопмент Александр Ольховский озвучил свою точку зрения, на мой взгляд, совершенно правильную. Он сказал о том, что самое верное сейчас для бизнеса – принимать решения, которые ведут к наименьшим потерям и позволяют отскочить с наименьшими потерями при любом развитии событий. Большинство участников рынка так себя и ведут, никто не рискует масштабно. Ведь нет уверенности, что государство будет делать то, что обещает.