Снижение количества сделок с недвижимостью заставляет риелторские конторы оптимизировать бизнес — нерентабельные филиалы закрываются, а количество работников сокращается. Некоторые крупные компании приступили к поглощению более мелких. Впрочем, говорят специалисты, ожидать, что стагнация принципиально изменит расстановку сил на рынке агентских услуг или существенно увеличит долю «черных» маклеров, все же не стоит. Участники рынка недвижимости полагают, что риелторский бизнес в целом сформировался, и временное затишье не способно вызвать серьезные перестановки.
Одной из последних крупных сделок в сегменте риелторских услуг все участники рынка называют поглощение «Адвексом» таких брендов, как «Миэль» и «Легион». В компаниях утверждают, что речь идет не о покупке агентств. В «Легионе» остаются прежние владельцы, которые будут использовать бренд «Адвекса» для дальнейшей работы. В «Миэле» также уверяют, что сделки по покупке бизнеса не было — просто теперь интересы «Миэля» в Петербурге будет представлять «Адвекс», а АН «Миэль», в свою очередь имеющее неплохие позиции на рынке Москвы, станет представлять интересы петербургской компании в столице.
Впрочем, представители риелторского сообщества полагают, что массового характера слияния пока не приобрели.
«Процесс слияний-поглощений запущен, однако объективно количество таких сделок единичное. Судьбу агентства, как и любого представителя малого бизнеса, трудно отследить. В городе, по разным оценкам, от 400 до 600 агентств. Какие-то открываются, какие-то закрываются — этот процесс продолжается в режиме нон-стоп и не связан с кризисом напрямую. Если кризисные процессы будут углубляться, то количество агентств уменьшится на 30-40% до конца года, причем сделки перераспределятся в сторону маклеров», — говорит Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти.
Анна Цирульская, директор УК «Славград» считает, что сделок в классическом виде (по купле-продаже самих агентств) в городе и не будет — просто в силу специфики агентского бизнеса: «В данном случае речь идет не столько о поглощении бизнеса, сколько о выкупе специалистов и их клиентской базы».
Михаил Гец, управляющий партнер компании «Новое качество» отмечает, что для риелторского бизнеса слияния и поглощения пока недостаточно распространены — слишком сложно осуществить это функционально: «Каждый игрок занимает свою нишу на рынке, мелким компаниями поглощать друг друга невыгодно, крупные зачастую не спешат инвестировать в неликвидные проекты».
Кто выходит на сцену?
Эксперты полагают, что в наиболее сложной ситуации могут оказаться компании, ориентированные в прошлом на растущий рынок. Агентства уже сегодня, в стремлении повысить эффективность работы, сокращают филиальную сеть, избавляясь от неприбыльных офисов (в первую очередь — в области и в спальных районах), оптимизируют агентский состав, перераспределяют полномочия менеджеров и меняют условия их работы, переходят на франчайзинговые схемы. «На вторичном рынке и в дальнейшем возможна активизация частных маклеров, работа которых не будет связана с деятельностью агентств недвижимости и профессиональных объединений. Маклеры не несут ответственности перед своими клиентами. Не исключена вероятность того, что большая часть сделок купли-продажи жилых объектов будет совершаться именно частными лицами, что, конечно, станет проблемой для рынка недвижимости в целом», — рассуждает Павел Созинов.
По его словам, агентства недвижимости практически повсеместно заявляют об оттоке покупателей на 40-50% по отношению к пиковым значениям прошлого года. «В то же время, по данным Регистрационной службы, количество сделок в январе составило на вторичном рынке около 3 тыс., что вполне соответствует показателям аналогичного периода 2007-2008 годов. Такая ситуация свидетельствует об оттоке клиентов из агентств в пользу маклеров и самостоятельного решения горожанами жилищного вопроса. Сейчас более половины сделок делается маклерами», — отмечает Павел Созинов.
Заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров также считает, что число маклеров на рынке выросло. «Сейчас стало больше «левых», в том числе «черных» маклеров. В связи с развитием кризиса вообще существенно увеличилось число случаев мошенничества на рынке недвижимости. В кризисные периоды покупатели подвержены импульсивному принятию решений, люди боятся потерять деньги и вообще их иметь: если у человека есть средства, он старае
тся максимально быстро их куда-то вложить и успокоиться. О том, куда именно вложить, нервничающий человек не всегда думает долго. На низком рынке очень дешевое предложение не выглядит странным, и люди чаще на такие махинации покупаются. Хотя даже сейчас лучше заплатить немного больше, чем купить самый дешевый вариант и получить «паленую» квартиру. Более того, кризис — это сложности и для самих мошенников и «черных» маклеров, которым тоже нужно зарабатывать деньги, поэтому они увеличивают свою активность».
Впрочем, среди риэлторов есть и те, кто утверждает, что резкого роста сделок с участием маклеров не произошло. Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC, утверждает: «Так как резкого всплеска покупки жилья не наблюдается, а люди в период финансово нестабильного рынка все-таки предпочитают проверенные компании, доля «черных» маклеров не могла сильно вырасти».
Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость» заявляет, что в настоящее время его компания не почувствовала, что криминала на рынке стало больше. «Единственное, что, конечно, больше стало на рынке «вольных» агентов, через которых в принципе могут проходить такие сделки. Так, на рынке сейчас в наихудшем положении оказались небольшие агентства недвижимости, которые не могут оплачивать рекламу и не имеют известного, раскрученного бренда. Соответственно, работающие в таких фирмах агенты не заинтересованы (да и не скрывают этого) в том, чтобы делиться с компанией, и проводят сделки не через агентство, а самостоятельно. Таким образом, есть вероятность, что подобным путем могут проходить «сомнительные» сделки. Однако пока, на наш взгляд, их число не прибавилось с кризисом. По крайней мере, мы этого не заметили».
«Сложно сказать, насколько вырастет на этом рынке объем махинаций. С одной стороны, для периодов нестабильности это характерно. С другой — сейчас рынок покупателя, а не продавца. Если раньше нужно было быстро принимать решение и вносить залог, то сейчас можно спокойно ходить, выбирать, консультироваться со всеми. Я надеюсь, что люди, которые сегодня покупают квартиру, так и будут делать. И «черным» маклерам просто не будет поля для деятельности», — говорит Сергей Цветков, генеральный директор компании «Мир недвижимости».
Впрочем, доля маклеров если и растет, то лишь на жилищном рынке. «В коммерческой недвижимости «черный» маклер — вымышленный персонаж. Есть единицы, обслуживающие клиентов в сегменте стрит-ритейла. Поскольку за услуги по коммерческой недвижимости платит фирма, то фирме интереснее заплатить официально, в том числе увеличить затраты, уменьшить налогооблагаемую базу. Поэтому им лучше дороже, зато официально», — рассуждает Максим Михайлов, исполнительный директор компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis.
Гибкая политика
Сложности, которые испытывают агентства из-за оттока клиентов, вынуждают риелторов проявлять более гибкую политику и в отношении комиссионных. Впрочем, пока участники рынка не готовы признать это тенденцией.
«Агентства стараются не менять условия игры и в сложное время, ревниво отслеживая условия и предложения по сделкам у партнеров. В теории услуга риэлтора оценивается в 6-8 процентов от сделки, на практике можно договориться дешевле. Снижать комиссионные агентам — себе дороже, особенно когда велик соблазн в отсутствии реального спроса проводить сделки «на стороне». Увеличивать процент «левых» сделок никто не хочет», — рассуждает Павел Созинов.
Генеральный директор ООО «Петротрест-недвижимость» Игорь Соколов поддерживает это мнение: «Размеры комиссии для клиентов меняются в сторону уменьшения, так как количество клиентов заметно сократилось. Компании для удержания и привлечения клиентов уменьшают стоимость своих услуг. Размер комиссии для агентов в процентном отношении, как правило, остался на прежнем уровне, но в связи с изменением общей комиссии в натуральном исчислении, конечно, стал несколько меньше».
Татьяна Чуприна, руководитель отдела продаж жилой недвижимости Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), напротив, говорит, что не может привести примеров, когда бы изменялись контрактные условия для сотрудников. «Какие договоренности по большей части были — такие и остались. Однако есть и некоторые исключения. Так, при прямых продажах процент вознаграждения может быть ниже на 1-1,5 процента. На это могут пойти, например, если все документы уже готовы и квартиру нужно срочно продать и если клиент готов идти на скидку при продаже, что значите
льно упростит работу риэлтора».
Виталий Вотолевский, генеральный директор ЗАО «Желдорипотека» прогнозирует, что вероятнее всего, риелторы будут вынуждены сокращать размер комиссионных — особенно, по его мнению, это касается первичного рынка жилья.
Свято место
О том, будет ли уменьшаться количество компаний, работающих на рынке у специалистов, также пока нет однозначного ответа. «Количество риэлторских фирм действительно в перспективе уменьшится: слабые, неустойчивые, а также маленькие компании уйдут с рынка или будут проглочены более крупными. В результате выживут только монстры этого бизнеса, самые опытные и профессиональные компании», — говорит Дмитрий Золин.
«Число риэлторских фирм, действительно, сократится, будут еще и слияния компаний, но в этом нет ничего страшного. Мы, как и некоторые другие участники рынка, все это уже пережили в 1998 году, а вот иные молодые компании в такой ситуации оказались впервые, и только от правильности выбранной стратегии и профессионализма руководства будет зависеть, удастся ли им удержаться на плаву. В настоящее время конкуренция очень велика — важно умение привлечь клиента и удержать его у себя», — соглашается с коллегой господин Дроздов.
Такого же мнения придерживается и Сергей Цветков: «Безусловно, фирм станет меньше. Спрос сократился очень сильно, и он сконцентрировался на известных компаниях. Если раньше — так сложилось до кризиса — больший вес имел процент комиссионных, которые компания берет, то сейчас вопрос надежности встает на первое место».
А вот Татьяна Чуприна полагает, что кризис не повлияет на число компаний, работающих в городе: «В принципе, на рынке это происходило всегда. Процесс смены участников рынка — естественный, поскольку риэлторская услуга — высокоорганизованная, она не по плечу каждому агентству недвижимости. Поэтому на рынке остаются сильнейшие, а менее крупные компании сменяют друг друга».
«Коммерсантъ»