Первый квартал 2012 года показал, что рынок вторичной недвижимости Петербурга уже достаточно разогрет – с начала года цены не уставая росли во всех сегментах. Быстрее всего традиционно дорожали однокомнатные квартиры. Ситуацию с ценовыми колебаниями и соотношением спроса и предложения анализирует «Бюллетень недвижимости».
Первый квартал – время взлетов и падений для рынка недвижимости. В январе активность замирает практически во всех сегментах, однако уже к марту количество сделок начинает расти. На спад реагируют и цены на жилье – после новогодних праздников они немного снижаются или по крайней мере перестают расти. Однако в текущем году события развивались иначе.
После новогодних праздников на вторичном рынке наступает традиционный период застоя: в январе, по сравнению с декабрем 2011 года, активность покупателей «вторички» упала на 9,25%. Объем предложения в это время снизился практически на столько же – на 9%. Несмотря на это рынок не «умер» – сделки проходили во всех сегментах, большая их часть (до 90%) с объектами эконом-класса.
«Кроме того, количество звонков, поступивших в нашу компанию с вопросами об объектах вторичного рынка, в I квартале текущего года было на 23% выше, чем в I квартале 2011-го. Объем сделок в январе-марте был также на 35% выше, чем в аналогичном периоде прошлого года», – добавляет ведущий аналитик агентства недвижимости «Итака» Екатерина Бармашова.
Основной спрос в I квартале пришелся не на квартиры-студии и малогабаритные однокомнатные квартиры (лидеры продаж трех последних лет), а на двухкомнатные. Последние, по данным отдела исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в январе-марте интересовали почти 38% покупателей.
Как уточняет генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов, среди «двушек» покупатели наиболее охотно разбирали объекты в хрущевках и брежневках. «Это одни из самых дешевых двухкомнатных квартир на петербургском рынке вторичной недвижимости. По цене они близки к однокомнатным квартирам в сданных новостройках», – добавляет Сергей Дроздов.
«Однушки» занимают почетное второе место – на них в конце I квартала пришлось 35% спроса. В начале 2012 года также повысился интерес к трехкомнатным квартирам. В январе-марте они интересовали примерно 26% покупателей (в прошлом году – около 15%). Оставшаяся доля спроса приходится на четырехкомнатные и многокомнатные и не превышает 1,5%.
Несмотря на повышение интереса к более просторным и, соответственно, более дорогим объектам, основная масса сделок до сих пор проходит с квартирами стоимостью до 5 млн руб.
Еще одна особенность сделок января-марта 2012 года в отличие от аналогичного периода прошлого года – на вторичном рынке более активно «пошли» продажи недорогих трех- и четырехкомнатных квартир в спальных районах Петербурга (в последние три года такие объекты практически не продавались). «Кроме того, люди стали чаще приобретать просторные комнаты в коммунальных квартирах в центре города – раньше основным спросом пользовались небольшие комнаты. Появился устойчивый интерес и к дорогим объектам (квартиры бизнес- и премиум-класса)», – рассказывает вице-президент ГК «Юринфо» Николай Лавров.
При этом в географии спроса в январе-марте 2012-го изменений не произошло. В приоритете у покупателей остаются северные районы Петербурга – Приморский, Выборгский, Калининский. В совокупности на них приходится около 33% спроса на петербургском вторичном рынке.
Бесспорный лидер – Приморский район. Именно в этой части города в I квартале покупатели чаще всего искали жилье. Самый популярный запрос – однокомнатная квартира в Приморском районе стоимостью до 4 млн руб. На втором месте – двухкомнатная квартира в том же Приморском по цене до 5,2 млн руб.
Секрет северных районов Петербурга прост – они интересны покупателям благодаря своей развитой инфраструктуре, большому объему качественного предложения (в недавно построенных домах) и хорошей экологической обстановке.
Предложение жилья на вторичном рынке в первые месяцы нового года традиционно ниже, чем в конце предыдущего. Так, в январе 2012 года на продажу было выставлено 10 364 объекта, тогда как в декабре 2011 года в листингах находилось почти на 9% больше. Однако уже в феврале объем предложения начал расти и достиг к марту 11,8 тысячи квартир (почти на 14% выше показателей января).
Лидерами в I квартале оказались двухкомнатные квартиры – на них пришлось 32% от общего объема предложения. Обширный выбор был и у покупателей трехкомнатных квартир. Такие объекты заняли в январе-марте в листингах почетное второе место (31,7% в общем объеме предложения). Однокомнатных на продажу было выставлено значительно меньше – всего лишь 25,6%. Таким образом, по мнению экспертов, на вторичном рынке наметился диссонанс между спросом и предложением. Однокомнатных и двухкомнатных квартир в начале года предлагалось гораздо меньше, чем того желали покупатели.
Структура предложения по районам города остается практически неизменной на протяжении последних нескольких лет. Лидирующие позиции традиционно занимают Приморский и Центральный районы Петербурга. В конце зимы на них пришлось соответственно 15 и 12% от всего объема квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке. Обширный выбор жилья наблюдается также в Выборгском и Невском районах (их доля составляет 9,5 и 8,8%).
По типам домов в продаже преобладают старые панельные дома (постройки 60-80-х годов прошлого века) На них приходится 24,6% от общего объема предложения на вторичном рынке. Также значительна в структуре предложения доля кирпичных (23,8%) и кирпично-монолитных домов (19,4%).
Цены на объекты вторичного рынка в течение I квартала 2012 года демонстрировали плавный рост в пределах инфляции. Эта тенденция наметилась еще в начале прошлого года.
Так, в январе цены на вторичку в Петербурге повысились на 1,04%. Средняя цена предложения составила 89,2 тыс. руб. за кв. м. В феврале цены выросли еще на 1,3%, в марте – на 1,2%. Таким образом, в конце I квартала средняя стоимость квадратного метра в Петербурге достигла отметки в 91,4 тыс. руб. Накопленный рост цен с начала года составил 3,56%. Для сравнения: за I квартал 2011 года объекты вторичного рынка подорожали в среднем на 1%.
В результате в конце марта 2012 года средняя цена предложения однокомнатных квартир в Петербурге достигла 3,8 млн руб., двухкомнатных – 5,4 млн руб., трехкомнатных – 7,4 млн руб. По сравнению с январем прошлого года «однушки» стали дороже на 14,9%, «двушки» – на 11,5%, «трешки» – на 9,2%.
Самое дорогое жилье предлагается в «сердце» Петербурга (Центральном, Петроградском, Василеостровском, Адмиралтейском и Московском районах). Квадратный метр типового жилья в этих частях города стоит от 87,9 до 116,7 тыс. руб.
Самые дешевые квартиры расположены на окраинах Петербурга и продаются в Красносельском, Красногвардейском и Невском районах. «Метр» в них стоит в среднем от 71,5 до 94 тыс. руб., в зависимости от типа квартиры и дома.
Во втором квартале на вторичном рынке жилья Петербурга продолжат развиваться тенденции, проявившиеся в начале года. «Апрель-май будут не менее «бойкими», чем I квартал, однако к лету активность начнет снижаться. Рост цен в период с апреля по июнь возможен в пределах 1% в месяц, что характерно для стабильного, «живого» рынка», – резюмирует Николай Лавров. В целом за 2012 год цены на объекты вторичного рынка могут вырасти на 10–15%.