Дно пройдено. Уже точно

Многократно обсужденное «дно рынка недвижимости», похоже, все-таки пройдено. Ни один из экспертов петербургского рынка больше не предсказывает снижения цен. Но и резкого роста тоже ждать не стоит. Даже девелоперы ожидают, что ценник вырастет не больше чем на 5% до конца года.

Цены и конъюнктура вторичного рынка

По данным президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости (СПбПН) Дмитрия Щегельского, если анализировать периоды «январь-май» каждого года, то в 2006-2008 гг. спрос и предложение на вторичном рынке жилой недвижимости были стабильны, а соотношение продавцов и покупателей оставалось одинаковым – спрос превышал предложение в 3 раза. В 2009 г. уже предложение превышало спрос – примерно в 1,2 раза. В 2010 г. спрос и предложение, по оценке Щегельского, примерно равны.

Если говорить о самом интересном для всех показателе – средней цене 1 кв.м. – то на вторичном рынке, по данным СПбПН, в январе 2010 г. она составила 82 тыс. руб., а к маю увеличилась примерно на 1% — до 83 тыс. руб./кв.м. Дмитрий Щегельский  считает, что рост произошел, в первую очередь, за счет того, что с рынка были «вымыты» почти все дешевые объекты.

Сегодняшние цены (май 2010 г.), отмечает президент СПбПН, примерно соответствуют тем, которые были в начале февраля 2008 г, т.е. тогда, когда считалось, что подняться выше они попросту не могут. Тем не менее, в 2008 г. это все-таки произошло: цены поднимались и до 108 тыс. В мае 2009 года цена составляла примерно 90 тыс руб/кв.м., то есть за год упала примерно на 7 тыс руб./кв.м.

Тем не менее, по прогнозу Щегельского, ожидать к концу 2010 г. роста спроса на 10-15%, как прогнозируют некоторые эксперты, вряд ли стоит. «В дальнейшем можно ожидать, что, при условии стабильности макроэкономической ситуации, спрос будет немного расти, — рассуждает он. — Думаю, мы будем пожинать плоды определенного застоя на строительном рынке, потому что именно первичный рынок подталкивает вторичный. Дефицит же предложения на первичном рынке сформируется к 2012 году. Чтобы этого не произошло, нужно уже сейчас начинать больше строить».

Сейчас, по оценке Щегельского, покупателю комфортно приобретать недвижимость на вторичном рынке: он может себе позволить подолгу выбирать объект (в отличие от ситуации роста цен, когда приходится немедленно покупать то, что есть). Но к концу года такая ситуация изменится, потому что уже сейчас на рынке практически отсутствуют интересные объекты (эконом-класса, прямая продажа по низким ценам).

Можно сказать, что те, кто покупал недвижимость в конце прошлого – начале нынешнего года, вложили деньги удачно, так как больше падения цен не будет. В пользу этого, среди прочих, говорит и тот факт, что сейчас происходит заметное оживление на рынке жилищного кредитования. Так, заместитель директора Управления обслуживания и продаж сети ВСП СЗБ Сбербанка России Сергей Корешков (чей банк контролирует 60% местного рынка жилищных кредитов), говорит, что в 2008 г. Этот банк предоставил ипотечных кредитов на 20 млрд. руб, в 2009-м – на 7,5 млрд, за январь–апрель 2010 – 2,6 млрд, а годовой прогноз  — 13 млрд руб.    

Первичный рынок

Генеральный директор «ЦУН-ЛенСпецСМУ» (продавец первичного жилья от затройщика) Ирина Онищенко отмечает: во время кризиса цены в этой компании упали на 15-20%, в 2010 году цены не снижались, а сейчас даже начали расти. Быстрее всех дорожают 1-комнатные квартиры.

Цены у этого продавца зависят от ассортимента квартир на объекте и степени его готовности. Так, в готовых объектах с отделкой при стандартных условиях оплаты (т.е. в рассрочку) они составляют 80-85 тыс. руб./кв. м. в зависимости от типа квартиры. Если оплата производится сразу, предоставляется 10%-ная скидка. Если объект еще не сдан, а покупатели платят в рассрочку, то цена может составлять 65-75 тыс.руб. Крупногабаритные квартиры в готовых домах при 100% оплате будут еще дешевле – от 54 до 60 тыс.руб.

«На рынке бывают и более дешевые предложения, но для объектов, предлагаемых неизвестными застройщиками, которые будут готовы через 1-1,5 года, — предупреждает Онищенко. — К таким предложениям можно относиться по-разному…».

Между тем застройщики начали осторожно рассуждать о своих новых проектах. По оценкам экспертов, сейчас у строителей есть порядка $0,5 млрд на покупку земли под строительство. На днях планы вложиться в новые проекты обозначила компания ЛенСпецСМУ (планирует приобрести 3-5 участков на $15-20 млн). Еще $100 млн ищет куда вложить «ЮИТ», в планах которой на 2010 год стартовать 5 новых объектов. Свободные деньги есть у ЛСР ($319 млн за счет SPO), а потенциально – у холдинга RBI ($50-75 млн, если компания успешно разместит GDR). Впрочем, опыт показывает, что даже самые амбициозные проекты с легкостью превращаются в долгострой, так что не стоит воспринимать эти сигналы как однозначно позитивные.

Дно все-таки пройдено

Снижения спроса и цен на недвижимость в этом году не прогнозируют ни участники как первичного, так и вторичного рынков. «До конца года цены поднимутся не более чем на 5%, — говорит Ирина Онищенко. — Но дно мы прошли».