Минрегионразвития представило проект ФЦП «Жилище» на 2011-2015 годы. В скором времени он будет внесен в Правительство для утверждения. Предполагается, что к 2015 году 30% населения получат возможность купить квартиру. При этом строиться будет преимущественно малоэтажное жилье эконом-класса. Сумма госфинансирования должна составить 610 млрд рублей. Эксперты оценивают программу скептически – они считают, что возможностей снизить себестоимость строительства нет.
Программа «Жилище» предполагает, что к 2015 году на каждого жителя будет приходиться по 24,2 кв м жилплощади (на сегодня это 22,4 кв м), а квартиры должны стать доступными для 30% россиян (пока возможностью купить жилье обладают лишь 12% граждан). Для этого средняя стоимость стандартной квартиры общей площадью 54 кв м должна быть равна среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из трех человек за четыре года (в 2009 году — 4,8 года). Годовой объем ввода жилья увеличится с 59,8 млн кв м общей площади жилья в 2009 году до 71 млн. кв.м в 2015 году. Доля годового объема ввода малоэтажного жилья к 2015 году должна вырасти с 43% до 60%.
Объем финансирования программы составит 609,63 млрд рублей. (средства федерального бюджета – 301,7 млрд, субъекты РФ – 106,03 млрд, частных инвесторов и кредиторов – 60,99 млрд, собственных и заемных средств граждан – 140,91 млрд). Годовой объем ипотечного кредитования в 2015 году должен составить 415 млрд рублей (против прогнозируемых на 2010 год 320 млрд).
Стоит отметить, что программа «Жилище на 2011-2015 годы» находится под пристальным вниманием Дмитрия Медведева. По словам президента, работа по нацпроекту идет «неплохо». «Но на этом останавливаться нельзя, даже несмотря на трудности в текущей ситуации. Мы сегодня должны предметно поговорить о подготовке ФЦП "Жилище" до 2015 года», — заявил президент на встрече с премьером. Он уточнил, что в эту программу должны быть включены меры по комплексному освоению территорий, обеспечению жильем отдельных категорий граждан.
Напомним, что попытки добиться высоких результатов ведутся с 2002 года. Согласно ФЦП «Жилище» на 2006-2010 год, уже на текущий момент 30% россиян должны были достичь уровня благосостояния, достаточного для покупки квартиры, а на квартиру в 54 кв м среднестатистическая семья должна была получить возможность накопить за три года. Кроме того, обещалось, что ежегодный объем ввода жилья составит 80 млн кв метров. Как видим, все это так и не было выполнено, чему кризис способствовал лишь отчасти.
Ниже 47,5 тысяч не упасть
Основная ставка программы — это строительство жилья эконом-класса. Доля годового объема ввода дешевых квартир к 2015 году должна вырасти до 60%.
По мнению аналитиков, все попытки достичь ценового минимума в результате приводят к продажам жилья на сопоставимом уровне. По словам Владимира Спарака, заместителя генерального директора АН АРИН. в настоящее время этот минимум находится на отметке примерно в 47,5 тыс. рублей за кв м.
«Способ удешевления строительства — это типовой характер застройки. Одно из названий пятиэтажных "хрущевок" — жилье первых массовых серий. Но мы в любом случае имеем дело со следующим поколением, которое значительно превосходит по потребительским характеристикам первое массовое жилье, — отмечает эксперт. — Что касается понижения качества возводимых объектов, то можно надеяться на СНиПы и СРО, которые призваны не допустить потери качества».
«Непонятно, каким образом должно произойти снижение цен, — говорит Дмитрий Синочкин, главный редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга». — Директивные механизмы в этом случае не работают, они здесь ведут только к спекуляции, а экономические способы — это увеличение объемов строительства и повышение доходов населения. Государство может лишь повлиять на увеличение предложения земли и увеличение вложений в инфраструктуру, без этого программа работать не будет. Дополнительное закачивание денег в отрасль только увеличивает стоимость жилья».
От "хрущевок" к "батуринкам"
Отметим, что один из вариантов резкого удешевления стоимости жилья, который предлагает сейчас государству бизнес – возрождение Домостроительных комбинатов (ДСК). Фактически, это те же хрущевки. Компоненты панельного дома, представляющие собой крупные железобетонные плиты, изготовляют на заводах, а на стройплощадку привозят уже готовые детали, так что остается только собрать дом как конструктор. В этом случае стоимость жилья, по оценкам самих инвесторов, можно снизить до 30 000 рублей за метр.
Эксперты отмечают, что в СССР, когда подобная схема строительства была востребована, действовало порядка 600 домостроительных комбинатов, а сейчас осталось чуть более двух сотен. И чтобы строить жилье в заявленных темпах, нужно будет создать едва ли не сотни дополнительных мощностей.
Самым перспективным (не без помощи административного ресурса, конечно) проектом в этой области можно считать совместные планы жены мэра Москвы Елены Батуриной и ВЭБа. На базе своей компании «Патриот» госпожа Батурина хочет создать в 35 регионах России целую сеть ДСК (кстати, не так давно она приобрела петербургский ДСК-3). С деньгами уже обещали помочь в ВЭБе, но пока что проект находится на стадии согласования.
Планы по реализации другого аналогичного проекта несколько дней назад озвучили экс-владелец продуктовой сети "Дикси" Олег Леонов и бывший топ-менеджер Объединенной авиастроительной корпорации Валерий Безверхний. Они тоже намерены развивать сеть ДСК, однако строить будут высокотехнологичные дома. Инвестиции заявлены в размере $1 млрд.
Правда, эксперты считают, что российские технологии ДСК пока не позволяют существенно снизить конечную цену квадратного метра. «ДСК может дать определенную канву за счет масштаба. Но у нас при строительстве используется в 2,2 раза больше бетона и в 1,7 раза больше арматуры, чем в Европе. ДСК просто не может перестроится на современные технологии», — отмечает Дмитрий Синочкин. Кроме того, даже в случае ДСК крайне актуальной остается проблема инфраструктурного развития земли. И если государство не возьмет эти расходы на себя, все это строительство будет включено в стоимость квадрата. «На сегодняшний день эконом-класс готовы строить 80% кампаний, но только по сегодняшним ценам: 45-65 тыс руб за м кв», — констатирует Синочкин.
Добавим, что по экспертным оценкам, России требуется еще 1,57 млрд квадратных метров жилья. Жилищные проблемы стоят перед 60% российских семей, перед 32% из них – очень остро. Сейчас объем жилищного фонда страны составляет 3 млрд квадратных метров.
Справка:
«Хрущевки» начали массово сооружаться в СССР при Никите Хрущеве. Хотя первые экспериментальные каркасно-панельные дома были сооружены еще в 1948 году. Вначале эти дома высотой в четыре этажа сооружались со стальным каркасом, но из-за большого расхода металла (более 16 кг на 1 м³ здания) вскоре перешли на сборный железобетонный каркас (расход стали до 3,75 кг на 1 м³). С 1950 года, кроме каркасно-панельных домов со связанными стыками, в Москве, Ленинграде, Киеве, Магнитогорске и других городах началось сооружение бескаркасных панельных домов. Опыт был признан удачным – технология позволяла существенно снизить стоимость жилья. Кстати, первые проекты «хрущёвок» были с черепичными или шиферными крышами, однако впоследствии ради экономии от этих архитектурных излишеств избавились – в результате стали использоваться плоские битумные крыши.
Значение «хрущевок» для страны сложно недооценить. В России было построено около 290 млн м² общей площади, что составляет порядка 10% всего жилого фонда страны. Огромное число семей получили возможность переехать из коммунальных квартир в отдельные квартиры.