Недельный обзор: дно уже видно

Несмотря на продолжающееся падение цен, найти относительно недорогое жилье сегодня весьма проблематично. Между тем эксперты отмечают: рынок недвижимости нащупал дно, а уже к осени цены вновь пойдут в гору. При условии, что в российской экономике сохранится стабильность…

Цены на недвижимость: тогда и сейчас

В 2008 г. первичный рынок выглядел так: цена малогабаритной квартиры-студии составляла $70 тыс., однокомнатную квартиру можно было купить за $86 тыс., «Двушку» — за $100 тыс.

На рынке вторичного жилья средняя цена метра в начале апреля 2008г. колебалась от $2520 до $3260 и практически была равна средней цене на первичном рынке.
За $80 тыс. можно было приобрести квартиру-студию в современном доме, которая уже вышла на вторичный рынок. Или однокомнатную квартиру в пятиэтажном доме-хрущевке или брежневке не в самом престижном районе города.
За $100 тыс. можно было приобрести однокомнатную квартиру в домах 1970-80-х гг. постройки в любом районе города.
За $120 тыс. можно было купить хорошую однокомнатную квартиру в современном доме (построенном не более 10 лет назад) в любом спальном районе города.
За $180-200 тыс. можно было приобрести однокомнатную квартиру в новом, современном элитном доме на вторичном рынке.

Сегодня, несмотря на продолжающееся падение цен (за прошедшую неделю цены на вторичном рынке квартир снизились на 0,56%, строящееся жилье подешевело на 0,70%), найти относительно недорогое жилье все также проблематично. Имея на руках $60 тыс. (т.е. > 2 млн руб.), покупатель может рассчитывать разве что на комнату в коммуналке. Наибольший выбор объектов есть только у тех клиентов, кто готов потратить не менее $120 тыс. (> 4 млн руб.). Хотя в целом, обладая суммой в пределах $80 — 100 тыс. (2,7 – 3,4 млн руб.), потенциальный потребитель вполне может рассматривать первичный рынок жилого строительства.

Всего за время кризиса валютная стоимость петербургских квартир упала более чем на 35%. Если еще в апреле 2008 г. квадратный метр в типовой трехкомнатной квартире стоил примерно $3,1 тысячи (разумеется, по тогдашнему курсу), то сегодня – почти на тысячу долларов меньше, $2,2 тысячи.

«Проблема сегодняшнего рынка недвижимости по состоянию прошлого в том, что тогда был просто огромный спрос. Сегодня спрос уменьшился в разы. А на некоторые объекты недвижимости сегодня спроса нет вообще — это та недвижимость, которая была год назад причислена к разряду элитной, она очень дорогостоящая. С другой стороны, сегодня на рынке есть крупные инвесторы, которые рассматривают объекты недвижимости как вложение средств. В мелком сегменте обычного жилья уровень продаж на сегодняшний день тоже невысокий», — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельской.

«Сейчас основная масса сделок (примерно 70%) — это так называемые встречки, т.е. продажа со встречной покупкой. Например, человек хочет поменять двушку на трешку с доплатой. Логика подсказывает, что может быть, количество денег и будет уменьшаться, но количество сделок на вторичном рынке будет как прежде. Достаточно много людей сейчас сидит с наличкой, все еще не покупает, а ждет лучшего времени.

Люди делятся на две категории. Одни говорят: «смотрите, что делается, денег ни у кого не будет, никто не будет ничего покупать”. А другие говорят, что деньги есть, люди просто выжидают. Вот я отношусь к той категории, которые считают, что деньги у людей есть, и они просто выжидают. Сейчас у нас рынок рублевый, поэтому идет реальная коррекция. Продавец сейчас тоже не стремится продавать. И тут логика простая: ту цену, которую он хочет получить, покупатель не платит, а предлагает какие-то мифические цифры. У продавца мотивация и логика продажи пропадает, когда к нему приходит покупатель и квартиру стоимостью в 6млн.руб. предлагает купить за 4 млн.руб. Понятно что продавец готов продать за 5млн 700руб, но никак не за 4млн руб. Поэтому продавцы сидят на своей цене и снимают продажи. Все ждут».

«По аренде цены в прошлом году росли до лета. Летом рост цен приостановился – все разъехались по отпускам. В конце августа — начале сентября подъем цен на аренду возобновился. Только где-то в ноябре-декабре пошли все эти резкие спады. Год назад однокомнатную квартиру можно было арендовать за сумму в районе 14-15 тыс. руб., сейчас — примерно за 12-13 тыс. руб. Соответственно и на двухкомнатные, и трехкомнатные квартиры изменения цен тоже произошли несильные: в среднем арендная ставка упала на 2-3тыс.руб.», — прокомментировал ситуацию на рынке аренды г-н Щегельской.

Дно уже видно

Риэлторы уверяют: дно рынка оказалось несколько глубже, чем предполагалось, но оно уже видно. А к осени цены на недвижимость могут вновь пойти в гору.

«В мае — начале июня коррекция цены вниз остановится. На аренду, я думаю, цены начнут расти в начале осени. К апрелю 2010 г. произойдет небольшое повышение цен на жилье», — прогнозирует Дмитрий Щегельской.

Свой прогноз дал корреспонденту «В кризис.ру» и управляющий партнер компании «АРИН» Игорь Анатоьевич Горский: «Что касается прогнозов, то сейчас уже можно говорить о том, что дно пройдено. И если не будет никаких глобальных экономических изменений в стране, предпосылок к снижению цен на недвижимость у нас нет. Другой вопрос, что нет предпосылок и к ее резкому росту. Поэтому до середины осени цены будут примерно на сегодняшнем уровне (плюс-минус), а потом плавно пойдут вверх».

Мария Денисова, «В кризис.ру»