В октябре средние цены на рынке первичного жилья начали увеличиваться. По данным Агентства развития и исследований недвижимости (АРИН), за месяц рост составил порядка 1,4%. Вторичный рынок жилья пока что продолжает снижаться – здесь цены за месяц упали примерно на 0,5%.
Таким образом, падение рублевых цен на вторичном рынке за время кризиса (с 1 октября 2008 г.) составило 24,69%, на первичном – заметно меньше, всего 19,33%. Средняя цена квадратного метра в начале ноября на первичном рынке составила 70 800 руб. На вторичном рынке — 80 760 руб. За последний год рублевые цены на вторичное жилье упали на 24,2%, на первичное – на 21,1%.
Между тем, если обратить внимание на динамику долларовых цен, то здесь стабилизация была зафиксирована еще в марте, а начиная с августа растет стоимость квартир как на первичном, так и на вторичном рынке (см. график).
Лидером снижения цен за месяц стал Красногвардейский район. Василеостровский район, Петроградский и Центральный районы, напротив, показали рост стоимости квартир.
Редакция «В кризис.ру» попросила нескольких экспертов и участников рынка объяснить ситуацию на рынке.
Владимир Спарак, заместитель генерального директора «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН):
— Основной причиной повышения цен на рынке первичного жилья является политика застройщиков. Цель застройщиков – выжить, они не могут работать без прибыли, и если у них есть средства на продолжение работ, полученные от дольщиков или от банков, то они будут поднимать цены, тем более спрос позволяет это делать.
Что касается роста цен, то здесь мы будем иметь некую стабильность. Ясности с экономической ситуацией у большинства людей нет, поэтому резких движений никто делать не хочет. Соответственно причин для роста или падения цен нет.
Генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский:
Первичный рынок – это производители/строители, поэтому они вольны устанавливать ту цену, которая, на их взгляд, является оптимальной на сегодняшний день, в отличие от вторичного рынка, который разрознен. Рост цен, скорее всего, произошел из-за того, что произошло вымывание дешевых объектов (жилье эконом-класса и максимальной степени готовности), за счет этого произошел некоторый рост. Т.е. не потому что поднимаются цены, а просто потому, что все дешевое уже скупили.
Такая же ситуация сейчас складывается и на вторичном рынке. Определенные объекты эконом-класса (однушки в «хрущевках», «брежневках» и «кораблях»; комнаты до 1 млн руб. в трех-, четырехкомнатных квартирах) тоже были «вымыты» и за счет этого произошло некоторое увеличение цен. Сейчас на вторичный рынок достиг ценового дна — график цены/предложения начал скакать: неделю рост, неделю падение.
На мой взгляд, люди устали ждать «второй волны». Нам обещали, что она наступит в октябре. Но сегодня – середина ноября, а волны все нет. Граждане уже привыкли жить в тех экономических условиях, в которых они оказались год назад. Часть денег у них была отложена, они ждали вот этого максимального падения цен. Думаю, что это тот отложенный спрос, который сегодня позволит активизировать рынок. Конечно, нельзя говорить, что эта активизация носит глобальный характер и что уже завтра произойдет резкий скачок цен. Пока мы говорим лишь о том, что цены стабилизировались.
Олег Арбузов, менеджер агентства недвижимости «Итака»:
— Рост на первичном рынке вызван в большей степени желанием строителей. Реальный рост здесь, скорее всего, будет в конце будущего года, когда наметится дефицит новых домов. Сейчас девелоперы не рискуют начинать новых проектов — достраивается только то, что было заложено раньше, так что подобная ситуация неизбежна. Небольшой рост можно ожидать также к новому году – если нефть продолжит расти или сохранится на том же уровне.
На вторичном рынке ситуация сейчас послабее. Для профессионалов видно, что здесь есть подвижки, но они пока очень и очень слабые. Продаж намного меньше, чем в прошлом году в это же время. Возможно, конечно, вторичка подтянется вслед за первичным рынком, но более вероятна пока что стагнация.
Большое значение может иметь восстановление ипотечного кредитования, это может спровоцировать рост цен. Но пока что сложно сказать, что ипотека восстановилась — пока еще сделок очень немного.