Страна готовится к большой «земразвёрстке»

Глава государства подписал Закон «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту РФ — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». За витиеватым названием скрывается простая вещь – московские власти получают реальный рычаг для решения своих земельных проблем. У собственников же наступают непростые времена.

Амбициозный проект расширения Москвы за счет 148 тысяч гектаров, ранее принадлежавших Московской области, постепенно обрастает законодательной базой. И действительно, территорию, на которой проживает всего лишь 250 тысяч человек, желательно осваивать в правовых рамках, а не по законам Дикого Запада. Однако при ближайшем рассмотрении выясняется – подводных камней не избежать.

Ключевое слово в новом законе – «изъятие». Именно в рамках этого понятия, да ещё и упрощённого, предполагается организовывать градостроительное развитие присоединённых земель. Главное, что прописано в законе — в скором времени будут утверждены два перечня объектов, строительство которых запланировано на территории «Новой Москвы». Один — федеральный, который утверждает правительство РФ. Второй — региональный, который утверждает мэрия Москвы. И уже идут информационные вбросы: мол, власти будут заявлять о своих земельных претензиях в течение 7 дней после принятия соответствующего решения. Собственникам предложат выкуп. Если на протяжении 3 месяцев не удастся достичь с владельцем консенсуса, конфискуют принудительно.

Конечно, предусмотрено и соблюдение определённых формальностей. В частности, в документе говорится, что изъятие земельных участков и подготовка документации по планировке должны быть проведены до 1 января 2020 года. Предусматривается и возмещение убытков, и судебное оспаривание властных решений. Принудительное изъятие станет возможным только по суду, и при этом собственник должен быть уведомлён об этом не позднее чем за 5 месяцев.

Эксперты уже горько шутят – мол, зачем платить, если можно забрать по суду? И вспоминают сочинские прецеденты. Хотя никто пока не отменял Постановление пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». В частности, в пункте 27 Постановления указано, что в случае несогласия собственника участка с решением об изъятии, уполномоченные органы власти имеют право предъявить в арбитражный суд иск о выкупе земельного участка не ранее чем по истечении года с момента письменного уведомления собственника. В пункте 28 говорится, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается лишь при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости на основании решения суда.

Давайте рассмотрим, как сходные вопросы регулирует Земельный кодекс РФ (который, правда, теперь наверняка подвергнется изменениям). Предусмотрено три способа изъятия земель: собственно изъятие, реквизиция и конфискация.

Что касается конфискации, то согласно статье 50 Земельного кодекса РФ она может быть применена в качестве санкции за совершение тяжкого и особо тяжкого преступления. Как дополнительная мера, и только в отношении физического лица. Реквизиция представляет собой временное изъятие при чрезвычайных обстоятельствах. При этом, согласно части 1 статьи 51 Земельного кодекса РФ, собственнику выдают специальный документ и в обязательном порядке возмещают убытки. Как видим, всё достаточно просто и внятно.

С изъятием дела обстоят сложнее. Ситуации, в результате возникновения которых могут изыматься земельные участки, перечислены в статье 49 Земельного кодекса. Оставим в стороне исключительные случаи, связанные с выполнением международных обязательств Российской Федерации. Гораздо интереснее следующий постулат: изъятие может произойти в связи с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов. В основном речь идёт о транспортной и энергетической инфраструктуре. И вот здесь у специалистов всегда возникал вопрос: каким именно образом можно доказать невозможность применения других вариантов, кроме изъятия земельных участков? Есть и ещё один нюанс. Хотя перечень оснований для изъятия является исчерпывающим и не подлежит расширенному толкованию, однако в той же статье 49 имеется -оговорка — изъятие может быть произведено и при наличии иных обстоятельств, которые могут быть определены как федеральными законами, так и законами субъектов Федерации.

На практике эта законодательная норма нашла зримое воплощение в ходе подбора земельных участков для строительства олимпийских объектов в Сочи. Чтобы в кратчайшие сроки провести изъятие земель, был принят специальный закон. Собственники в течение 7 дней должны были заключить договор с оценщиком (которого, к слову, нанимало государство). Затем в течение 30 дней происходила оценка самих объектов недвижимости, и 20 дней отводилось на заключение договора отчуждения и выплату денежных компенсаций. Если в течение 2 месяцев граждане не брали предложенных денег, их в судебном порядке выселяли без всякой компенсации.

При этом в Сочи собственники редко когда оставались довольны предлагаемым возмещением. Так, например, сотка земли в среднем оценивалась в $35 тысяч. Однако в связи с проведением Олимпиады цены на землю выросли минимум в несколько раз, достигая, по разным источникам, $150 тысяч. Власти с таким рыночным «ценником» не согласились, в то время как местные жители считали компенсацию явно заниженной.

Помимо собственно принудительного изъятия, существует институт резервирования. В 2007 году Земельный кодекс РФ был дополнен статьёй 56.1 «Ограничения прав на землю в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд» и статьей 70.1 «Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд». Само по себе это дело нужное. Взять ту же перманентную проблему с участками для строительства дорог. Однако в наших реалиях это позволяет чиновникам зарезервировать практически любой участок на какие-либо государственные или муниципальные нужды. Вместе с тем резервирование исключает возможность выкупа земли.

Есть в новом правовом акте и иные новеллы. Так, до сих пор вопросы изъятия земли в Москве и Санкт-Петербурге не относилось к ведению местных властей, они решались в основном на федеральном уровне. Об этом говорилось и в местных законах. Слов нет, такой механизм слишком громоздок, и недаром бывший мэр столицы Юрий Лужков неоднократно выступал с инициативами о расширении списка прерогатив. Упор при этом делался на решение проблемы по поиску «пятен» под строительство многоквартирных жилых домов. Многие сомневались в чистоте этих помыслов. Однако теперь практически все вопросы сняты.

При этом Минюст, который поначалу достаточно активно сопротивлялся законодательным новациям, вдруг со всем согласился. Решили коллизию просто: термин «противоречащий» заменили другим — «специальный». В том числе это коснулось вовсе не частного случая с внесением/невнесением данных о собственниках в Единый реестр прав на недвижимость. Сейчас эта процедура необязательна, что в свете последних событий расширяет зону действий столичных чиновников в вопросе изъятия земель. На данный момент не отработан и механизм изъятия. Неясно, какие документы должны обосновывать его необходимость, каков порядок уведомления собственника. Но такая неразбериха, увы, вполне характерна. Ввяжемся в драку, а там посмотрим.

В целом же московские власти получают земельный карт-бланш. Вопрос в том, зачем он им нужен. Одно время шли активные дебаты по поводу того, что в «Новой Москве» разместится комплекс Парламентского центра, где собирались поселить обе палаты Федерального собрания и министерства. Однако глухое сопротивление чиновничества поставило на этих замыслах жирный крест. А нам остается ждать новых «Речников». И – распространения апробированной в Сочи и Москве практики на всю территорию России.