В начале весны на рынке вторичной недвижимости Петербурга продолжают развиваться тенденции, наметившиеся еще в конце прошлого года, – плавный рост цен, а также повышение интереса покупателей к качественному жилью. С ценовой ситуацией на «вторичке», а так же динамикой спроса знакомит отдел исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости».
Январь и февраль – традиционно месяцы спада на рынке недвижимости. Количество сделок в это время не велико – неактивны как продавцы, так и покупатели. В этом году ситуация развивалась в том же ключе, отмечают эксперты.
В январе, по сравнению с декабрем 2011 года, активность потенциальных покупателей «вторички» упала на 9,25%. Объем предложения снизился практически на столько же – на 9%. Несмотря на это, рынок не впал в зимнюю спячку – сделки проходили во всех сегментах, большая их часть (до 90%) с объектами экономкласса.
Наибольшим спросом зимой пользовались двухкомнатные квартиры. В январе-феврале такие объекты интересовали почти 39% покупателей.
Еще год назад ситуация была иной – 45–50% приобретателей жилья отдавали предпочтение однокомнатным квартирам, не рассчитывая приобрести двушку. Сейчас же однушки занимают почетное второе место – на них приходится 36% спроса. Баланс сил в пользу более просторного и дорогого жилья сместился благодаря расширению ипотечного кредитования. Год назад, по данным агентства «Петербургская Недвижимость», на вторичном рынке лишь около 20% сделок проходило с привлечением ипотеки, а сейчас объем ипотечных сделок вырос до трети в общей массе операций купли-продажи.
В начале 2012-готакже повысился интерес к трехкомнатным квартирам. В январе-феврале они интересовали примерно 24% потенциальных покупателей (в прошлом году – около 15%). Оставшаяся доля спроса приходится на четырехкомнатные и многокомнатные квартиры и не превышает 1,5%.
Несмотря на то что спрос в последний год плавно перемещается из экономкласса в сегмент комфорт-класса, большинство покупателей до сих пор ориентированы на самое дешевое жилье.
«Люди хотят приобрести однокомнатную квартиру по цене до 2,7 млн руб., двухкомнатную стоимостью до 3,7 млн руб., трехкомнатную – до 5 млн руб., – говорит президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. – В последние два месяца увеличился также спрос на комнаты площадью до 20 кв. м по цене до 1,5 млн руб. В описанные выше рамки помещается жилье в хрущевках, «кораблях», а также панельных домах 504-й и 606-й серий».
В географии спроса зимой 2012-го изменений не произошло. Наиболее популярными у покупателей остаются северные районы города: Приморский, Выборгский, Калининский. Также популярны квартиры в Московском районе – его доля составляет 10,3% от общего числа запросов при поиске жилья на вторичном рынке.
Северные районы города стабильно популярны у покупателей благодаря своей развитой инфраструктуре, большому объему качественного предложения (недавно построенных домов) и хорошей экологической обстановке. Московский район также отличается качественным жилым фондом и хорошей транспортной доступностью.
Предложение жилья на вторичном рынке в первые месяцы нового года традиционно ниже, чем в конце предыдущего. Так, в январе 2012 года на продажу было выставлено 10 364 объекта, тогда как в декабре 2011 года в листингах находилось 11 383 объекта, то есть почти на 9% больше. Однако уже в феврале объем предложения начал расти и достиг 11,5 тысячи квартир, что на 11,2% выше показателей января.
Больше всего на продажу было выставлено трехкомнатных квартир – 33,5% от общего объема предложения. Обширный выбор был и у покупателей двухкомнатных квартир. Такие объекты заняли в январе-феврале второе место в листингах (31,5% в общем объеме предложения). А вот однокомнатных квартир на продажу было выставлено значительно меньше – всего лишь 23%. Таким образом, на вторичном рынке заметен диссонанс между спросом и предложением. Однокомнатных и двухкомнатных квартир в начале года предлагалось гораздо меньше, чем того желали покупатели.
Что касается типов домов, преобладающих на рынке недвижимости Петербурга, то основная масса продаваемых квартир расположена в старых панельных домах (постройки 60-80-х годов прошлого века). На них приходится практически 24% от общего объема предложения, имеющегося на вторичном рынке. Также значительна в структуре предложения доля кирпичных и кирпично-монолитных домов – 43,6%.
А вот структура предложения по районам города остается практически неизменной на протяжении последних нескольких лет. Лидирующие позиции традиционно занимают Приморский и Центральный районы Петербурга. В конце зимы на них пришлось 15,1 и 12,2% от всего объема квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке. Обширный выбор жилья наблюдается также в Выборгском и Невском районах (их доля составляет 9,6 и 8,8% соответственно). Наименьший объем предложения «вторички» зафиксирован в Кировском и Красногвардейском районах Петербурга. Их доля – 4,8 и 5,3% соответственно от общего объема выставленных на продажу квартир.
На вторичном рынке сохраняется еще одна тенденция, наметившаяся в прошлом году, – плавный рост цен в пределах инфляции. В январе цены на вторичном рынке Петербурга повысились на 1,04 %, а средняя цена предложения составила 89,2 тыс. руб. за кв. м. В феврале цены выросли еще на 1,3%. Средняя цена предложения квадратного метра в конце зимы составила 90,4 тыс. руб.
В результате в феврале 2012 года средняя цена предложения однокомнатных квартир в Петербурге достигла 3,7 млн руб., двухкомнатных – 5,4 млн руб., трехкомнатных – 7,3 млн руб. По сравнению с январем прошлого года однушки стали дороже на 13,23%, двушки – на 9,2%, трешки – на 5,87%.
Дороже всего покупателям сейчас обходятся однокомнатные квартиры в Петроградском районе города – в среднем 5,6 млн руб. Второе место занял Центральный район – в нем однушки стоят в среднем 5,1 млн руб. Третье место у Василеостровского района (4,6 млн руб.).
Самые доступные однокомнатные квартиры оказались в Красносельском (3,2 млн руб.), Калининском (3,35 млн руб.) и Красногвардейском районах города (3,4 млн руб.).
Примерно та же картина наблюдается и в сегменте двух- и трехкомнатных квартир. Самые дорогие двушки можно найти в Петроградском районе Петербурга. Их цена в среднем составляет 7 млн руб. В то же время самые дешевые двухкомнатные квартиры расположены в Красносельском районе. Их продают в среднем, за 4,1 млн руб. Самые дорогие трешки – также на Петроградке и стоят в среднем 9,4 млн руб. Самые дешевые – в Красносельском районе. Их продают в среднем за 5 млн руб.
По типу жилья самыми дорогими на вторичном рынке Петербурга остаются однокомнатные квартиры в домах старого фонда с капитальным ремонтом – 111,8 тыс. руб. за квадратный метр. Самый дешевый вариант из расчета стоимости одного квадратного метра – трехкомнатная квартира в старом панельном доме в черте города. В январе-феврале средняя цена метра у таких объектов составила 74,1 тыс. руб.
Во втором квартале на петербургском рынке вторичной недвижимости кардинальных изменений не ожидается, прогнозируют эксперты. Затем, в мае-июне, произойдет сезонное снижение активности, соответственно замедлится и рост цен на вторичном рынке. Следующее сезонное оживление традиционно наступит в августе.