Наверное, любой россиянин мечтает о том, чтобы построить где-нибудь в пригороде дачу, а то и вовсе переселиться за город. Тем не менее, многие даже не представляют, с каким количеством проблем можно столкнуться, пытаясь реализовать эту мечту. Часть «подводных камней», возникающих при строительстве и покупке загородной недвижимости, обсудили эксперты на международном саммите по малоэтажному домостроению.
Проблемы малоэтажного домостроения подробно обсуждались представителями строительных, инженерных и инвестиционных компаний, банков и профильных СМИ. Первый блок саммита был посвящён юридическим вопросам этой сферы рынка недвижимости: градостроительному планированию, принятию генпланов и территориальных схем, отношениям инвесторов и местных администраций.
Многие считают, что в России нет четкого прогнозирования социально-экономического развития регионов, так что непонятно, где осуществлять комплексную застройку и размещать малоэтажные поселки. Нам требуется чёткая градостроительная политика, потому что сейчас города развиваются почти стихийно.
Эксперты не обошли вниманием и законодательные инновации: перспективы введения единого налога на недвижимость, а также возможную отмену деления земель на категории. Представители администрации Ленинградской области и Росреестра много говорили об упрощении процедуры начала строительства: создании единой открытой Интернет-базы, где содержится географическая информация, необходимая для более успешного территориального планирования, а также уменьшении количества разрешительных документов и введении уведомительного характера согласования строительства. Разумеется, такие реформы имеют и свои минусы, в частности, возможное ухудшение качества строительства при отказе от комплексной оценки территории. Упомянули и обычное слабое место многих российских законов – «неоднозначность коррупционной составляющей».
Ещё один важный вопрос, активно обсуждавшийся на саммите – новый земельный налог и изменения системы кадастровой оценки. Напомним, что государственная кадастровая оценка земель проводится для определения стоимости земельных участков различных видов и основывается на классификации земель по виду функционального использования. Она проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. В настоящее время на территории Санкт-Петербурга для территорий кадастровых кварталов установлены 14 кадастровых стоимостей по 14 видам функционального использования земельных участков. Сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения предоставляют территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.
Система, которой предполагается заменить кадастровую «оценку ради оценки» более децентрализована, решение о методиках определения стоимости участков принимаются на местах, а «сверху» спускаются только основные критерии. Результатом должна стать массовая оценка рыночной стоимости земли и находящихся на ней объектов. Именно с этой стоимости и будет взиматься налог. Такие изменения приведут к увеличению доходов муниципалитетов и выделению ряда объектов, содержать которые невыгодно.
Денис Качкин, управляющий партнёр юридической компании «Качкин и партнёры», также обратил внимание присутствующих на проблему долгого согласования проекта: строительство иногда начинается до того, как проект согласован. Процедура согласования полностью зависит от региональной власти, и общие критерии утверждения проекта пока не разработаны. Разумеется, это создаёт дополнительный риск для возможных инвесторов и ограничивает приток иностранного капитала в Ленинградскую область. Эти риски усиливаются за счёт многоуровневости областной власти и отсутствия в открытом доступе кадастровой информации.
Во втором блоке участники саммита продолжали обсуждение возможности инвестиций в малоэтажное строительство. Кто является основным покупателем загородных домов и, соответственно, на чьи потребности должны ориентироваться строители? Ответ на этот вопрос основан на социальной проблеме. По словам одного из докладчиков, в городах растёт число одиноких людей с высокими потребностями в развлечениях и развитой социальной инфраструктуре. Количество тех, кто предпочитает тихую, спокойную семейную жизнь в загородном доме, становится всё меньше, этот сегмент рынка сужается.
В связи с этим возникает давно известное в Европе понятие «экологическое жильё». Из-за инновационного скачка в технологиях малоэтажное строительство стало средством для «обкатки» новых материалов и подходов. В эту идею вкладывают средства компании, которые раньше не занимались строительством. Экологический дом представляет собой не «коробку», как обычный, а своего рода «гаджет», который можно легко сменить.
Особый интерес представляет мнение о возможности кредитования загородного малоэтажного строительства, высказанное Сергеем Евдокимовым, директором Управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования Северо-Западного банка Сбербанка РФ. По его словам, представители банков достаточно скептически относятся к идее кредитования загородного жилья: непонятно, как их клиенты будут возвращать выданные кредиты. Таунхаус или многоквартирный дом – это более или менее знакомо и проверено, а вот финансовые выгоды идеи коттеджного посёлка или «второго дома за городом» банкирам непонятны, поэтому Сбербанк ни разу не финансировал подобный проект на все 100%.
В конце саммита состоялась презентация и обсуждение конкретных проектов малоэтажной застройки. На этих примерах участники дискуссии наглядно показали те «подводные камни», на которые необходимо обращать внимание при совершении сделок с недвижимостью. К примеру, в одном из проектов покупателю предлагают купить дом, не упомянув, что оформлять право собственности на землю, где стоит этот дом, ему придётся самостоятельно. Одна из основных проблем малоэтажного загородного строительства – отсутствие инженерных коммуникаций, дорог, больниц, школ, детских садов – так и остаётся решённой лишь частично. Только немногие застройщики предлагают полный комплекс инфраструктуры, другие же честно предупреждают о «локальной» канализации, артезианских скважинах вместо водопровода и перебоях с электричеством. Пожалуй, для многих посетителей саммита эти презентации были наиболее ценными мероприятиями из всех, прошедших в его рамках.