Петербургские инвесторы отныне интересуются не только чердаками, которые хороши для устройств мансард, но и подвалами, в которых могут появится торговые центры. На протесты собственников других помещений дома, возражающих против реконструкции, внимание не обращается: инвесторы считают, что собрание собственников уже было проведено.
Случается в жизни разное. Могут и квартиру отнять, могут и убить. Но все-таки, дай бог, что все эти неприятности обошли читателей «В кризис.ру» стороной. Но вот ситуация, в которой может оказаться практически любой гораздо проще. «В кризис.ру» делал целую серию материалов о чердаках, которые, неожиданно для жителей и любителей архитектуры превращаются в мансарды. Не будет разбирать тут составляющую со стороны искусства, поговорим о чисто экономических факторах. Наши квартиры, вне зависимости от того, покупали мы их или нет, имеют вполне реальную рыночную стоимость. Нам, живущим в Северной столице, повезло – рыночная стоимость жилья здесь хотя и ниже чем, например, в Москве, но гораздо выше, вне зависимости от метража и территориального расположения, нежели в других субъектах нашей Российской федерации. Но, с другой стороны, и проблем с этим жильем возникает больше. Надстроенная вместо чердака мансарда вряд ли снизит стоимость жилья в Европе, но вот в России… В Петербурге известны случаи, когда дом, после постройки мансарды, покрывался трещинами, крыша, как не удивительно, начинала пропускать воду в квартиры, а про экологически чистую стройку и вовсе можно было не говорить… Но, как выясняется, интересуют богатых людей не только ваши чердаки, но и ваши подвалы. Ведь практически в любом подвале можно устроить магазин. А как будут чувствовать себя жильцы дома, особенно те, у кого под окнами неожиданно окажется вход в эту клоаку коммерции – ну правда, пустяки.
Подвал раздора
Подвал в доме на Алтайской, 21, это у станции метро «Московская» был выкуплен несколько лет назад. Новые собственники уже имели опыт подобного переоборудования подвальных помещений: в одном из соседних домов уже действует сдаваемое в аренду подобие минирынка. Понятно, что жильцам дома по Алтайской такая перспектива не понравилась. Не беря во внимание чисто технические неудобства, как-то вытяжные короба, которые исполосуют дом с внутренней стороны, и несколько новых входов, что прорубят в подвал, жители боятся того, что дом просто придет в аварийное состояние. Среди жильцов, например, ходят упорные слухи, что дом, где собственники подвала так же устроили торговый центр, весь пошел трещинами. Понятно, что это лишь слухи, и никаких доказательств этому нет. Но, в любом случае, понятно, что квартиры с магазином под окнами стоят несколько меньше, чем в спокойном тихом доме.
Подвальное помещение в доме по Алтайской было выкуплено несколько лет назад несколькими собственниками. Собственность стояла все это время без движения, а весной этого года начались работы. По утверждению жильцов, работы эти были незаконны: «поскольку для их проведения необходимо получение согласия всех собственников жилых помещений многоквартирного дома, находящегося по вышеуказанному адресу, которое не было получено», — писали они в заявлении в суд. Так же, как было указано в том же заявлении, «из-за производства работ ООО «Ремэкспосервис-5» на сегодняшний день уже изменена и повреждена фасадная часть здания, а также повреждены несущие конструкции дома, являющиеся общим имуществом, соприкасающиеся с приямками…»
Поясним: выкупив помещение, без согласия собственников остальных помещений, вы можете делать что угодно, но только не трогая общественную собственность. Собственностью инвесторов строящегося магазина в данном случае является помещение подвала, а вот стены дома и его несущие конструкции – это уже собственность общественная. И прорубать в этих стенах лишние входы-выходы собственник помещения, без согласия остальных права не имеет. Впрочем, купившие подвал утверждают, что согласие на собрании собственников было получено. Истцы же, недовольные грозящим соседством торгового центра, считают, что объявление о собрании было подано в газете, которую «никто не читает», и потому собственники жилых помещений в доме просто не знали, о том, что решается их судьба: «Без меня меня женили» — говорят они. Вопрос этот спорный, и сейчас он решается в суде: было ли законное собрание или нет. «В кризис.ру» попытался выяснить о факте собрания в администрации Московского района, но нам дали ответ, что «данными о проведении общего собрания собственников помещений жилого многоквартирного дома администрация Московского района не располагает».
Администрация, впрочем, придерживается в отношении конфликта жильцов и собственников подвала вполне нейтральной позиции: «обоснованность и законность действий по производству работ является предметом судебного разбирательства, оценка предпринимаемых действий должна быть дана судом…»
Истцы, впрочем, так не считают, а подозревают, что некий чиновник в силу каких-то обстоятельств стоит на стороне застройщика. Понятно, что жильцами руководят эмоции, а мы отнюдь не может утверждать, и даже предполагать, что кто-то в администрации получил «барашка в бумажке» за быстрейшее решение создавшихся с реконструкцией подвала проблем. Владелица одной из квартир на первом этаже упомянутого дома уже давно бьется, пытаясь перевести свою квартиру в нежилой фонд, но это ей никак не удается. То, как быстро позволили сделать в подвале торговый центр, несомненно, говорит только о том, что собственники подвала просто гораздо лучше разбираются в бизнесе и документах по недвижимости.
Реконструкция или…?
Основной спор, решаемый сегодня в судах, идет о том, являются ли работы, проводимые в подвале, перепланировкой или реконструкцией. Перепланировка, как понимаете, вещь безобидная, и собственник может делать ее ни на кого не оглядываясь. Реконструкция, затрагивающая права других собственников – дело иное. Эксперт В. Алексеев из ООО «Инспектор», проводивший экспертизу подвала, считает, что здесь все-таки реконструкция: «В соответствии с п.14, ст. 1, главы 1 <Градостроительного кодекса>– данный вид работ является реконструкцией, так как имеет место изменение параметров части объекта капитального строительства (подвал), а именно: высоты и объёма». С высотой, кстати, отдельная история: жильцы против того, что подвал углубляется: они считают, что если строители вынут оттуда землю, то фундамент потеряет устойчивость, что может весьма плохо кончиться. Застройщик же утверждает, что никакого углубления не проводится, и высота подвала, согласно нескольким документам, была изначально выше трех метров. Однако, на наш запрос о глубине, в администрации Московского района ответили, что «согласно поэтажного плана подвала, имеющегося в проектной документации, его высота составляла 2.40 метров.
То есть, получается, и в самом деле есть увеличение объема, так как новая высота планируется в 3.50 метров. Значит, эксперт прав, и происходит реконструкция. Но вот только суд, увы, почему-то не желает истребовать те документы, на которых настаивают жильцы. В чем загадка? Не знаем. Но рекомендуем всем гражданам внимательно посмотреть на свои подвалы и узнать, в чьей собственности они находятся. Если, конечно, в один прекрасный день вы не желаете обнаружить там торговый центр.