В законодательстве, регулирующем сферу недвижимости в Петербурге и Ленинградской области, до сих пор хватает «тёмных зон» и несоответствий, которые зачастую становятся серьёзными препятствиями для ведения бизнеса. Прояснить некоторые из этих «тёмных зон» и определить основные тенденции развития рынка недвижимости на границе города и области – именно такими были основные цели проведения саммита «Пригород. Перезагрузка», прошедшего в Петербурге с 30 ноября по 1 декабря.
Пленарное заседание саммита открыл руководитель отдела маркетинга GVA “Sawyer” Владислав Фадеев, рассказав о принципах оценки качества инвестиций в сфере недвижимости, от конкретного проекта до оценки качества инвестиций в регион. По мнению эксперта, одним из основных факторов оценки проекта является его устойчивость, которая определяется, в том числе, и временным промежутком между вложением средств в проект и получением дохода. Чем ближе «расходы сейчас» и «доходы в будущем», тем более устойчив проект, уверен Владислав Фадеев.
От тонкостей маркетинга участники пленарного заседания перешли к практике: обсуждению основных тенденций рынка недвижимости Петербурга и Ленинградской области. Некоторые различия в развитии двух регионов, на первый взгляд, очевидны: так, рынок офисной недвижимости города развивается гораздо активнее, чем в области. Интересно отметить, что схожие особенности двух рынков не столь заметны и зачастую известны только экспертам: так, по словам руководителя инвестиционного департамента «ВТБ-Девелопмент» Александра Паршукова, рынок промышленной недвижимости в Петербурге и Ленобласти развивается с примерно равной интенсивностью. Его участники не отдают предпочтение какому-либо одному из двух регионов.
Проблемы, с которыми сталкивается бизнес Петербурга и области в сфере недвижимости, также схожи. Александр Паршуков считает, что многие перспективные строительные проекты не могут реализоваться по политическим причинам, из-за отсутствия преемственности власти и постоянно меняющихся правил игры. «Люди не знают, как планировать проект» — посетовал эксперт. Присутствовавшие на пленарном заседании чиновники, в свою очередь, отметили, что ряд изменений в законодательстве и внедрение новых технологий помогут решить многие проблемы, ныне неизбежные при заключении сделок в сфере недвижимости. Так, заместитель директора Кадастровой палаты Ленинградской области рассказала участникам дискуссии об электронной системе, позволяющей игрокам рынка оперативно получать информацию о свободных земельных участках. По мнению эксперта, скоро большая часть системы государственных услуг перейдёт в электронный формат, что поможет существенно снизить уровень коррупции.
Говоря об особенностях развития Ленинградской области, представители власти, присутствовавшие на саммите, не могли не упомянуть грядущую реформу, включающую в себя объединение нескольких муниципальных образований. По словам депутата Законодательного собрания области Владимира Петрова, эта реформа назрела: многие муниципальные образования на данный момент неспособны обеспечить собственное существование. Тем не менее, идея объединить их в более крупные вызывает сомнения, прежде всего, у самих муниципальных образований. Эксперты признали, что проект реформы требует значительной доработки.
Одной из основных проблем Санкт-Петербурга и Ленинградской области, напрямую влияющих на рынок недвижимости и активно обсуждавшихся в ходе саммита, стало транспортное развитие обоих регионов. Старший консультант компании «МКД-партнёр» Алексей Киселёв сделал подробный доклад, посвящённый крупным проектам, связанным с развитием городской транспортной системы. На данный момент, по его словам, в Петербурге наблюдается недостаток крупных магистралей и многоуровневых развязок. Наиболее активно, как заявил эксперт, транспортная инфраструктура развивается на периферии города, поскольку именно там сейчас реализуется значительное количество крупных проектов жилого и офисного строительства. Программа развития транспортной системы до 2020 года, в разработке которой принимала участие компания «МКД-партнёр», предусматривает как увеличение общего объёма транспортного сообщения между центральными и периферийными районами города, так и повышение качества общественного транспорта, обеспечение безопасности транспортной системы и многое другое. «Сейчас идёт тенденция пересадить людей с автомобиля на общественный транспорт» — сказал Алексей Киселёв.
Важно отметить, что именно развитие транспортной системы является одним из основных факторов полицентрического развития Петербурга и формирования новых центров деловой активности на окраинах города. «Надо смотреть, насколько на окраинах у нас есть территории, на которых можно строить офисы, насколько к ним можно обеспечить нормальную транспортную доступность и насколько эти территории будут интересны потребителю» — сказал Александр Паршуков. В качестве примера офисной застройки на периферии города эксперт привёл общественно-деловой комплекс «Лахта центр», который строится сейчас в Приморском районе. «Необходимо заложить транспортные решения, которые будут предусматривать и текущую застройку, и планируемую застройку, и планируемый крупный, знаковый офисный объект» — отметил он. По мнению Александра Паршукова, любая транспортная проблема должна решаться комплексно, с учётом как личного, так и общественного транспорта. Эксперт заметил, что автомобилями люди пользуются зачастую «от безнадёжности» при отсутствии комфортного и безопасного общественного транспорта. При наличии альтернативы: ехать в автобусе по выделенной полосе или стоять в автомобильной пробке, выбор очевиден. Схожего мнения придерживается и администрация Санкт-Петербурга: в её планах создание линии легкорельсового транспорта в Приморском районе, а также строительство в Лахте новой станции метро.
В ходе пленарного заседания саммита «Пригород. Перезагрузка» выступил и Ван Линань президент китайской компании «Хуа-Жень», реализующей проект «Балтийская жемчужина» в Петербурге и «Мариинская усадьба» в Ленобласти. По его словам, рынок недвижимости Петербурга только начинает развиваться. И скорость его развития на данный момент очень велика. Те проблемы, с которыми пришлось столкнуться петербургским девелоперам и застройщикам, представителям власти и общественности, как заявил китайский эксперт, характерны для активного развития рынка. И вполне преодолимы.