В общей картине развития рынка недвижимости Санкт-Петербурга на данный момент много неясностей. Неопределённость в неё вносят, прежде всего, новые законодательные инициативы, пограничное состояние платёжеспособного спроса и нестабильность ценовой динамики. Чего ожидать в ближайшее время участникам рынка первичной и вторичной жилой недвижимости – решению этого вопроса была посвящена пресс-конференция «К чему готовиться продавцам и покупателям недвижимости?», прошедшая 2 июля в Агентстве бизнес-новостей при поддержке Санкт-Петербургской палаты недвижимости.
Перспективы развития рынка первичной жилой недвижимости участникам дискуссии представил председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. По его словам, ситуация на рынке сейчас остаётся стабильной, наблюдается небольшой прирост цен на наиболее интересные с точки зрения маркетинга объекты.
Агломерация, в состав которой входят Петербург и Ленинградская область, сейчас претерпевает значительные изменения – отметил Павел Созинов. Строительство во многих районах города практически прекращено, в то же время на периферии Петербурга и на границе города и области идёт активное развитие. «Ленинградская область сейчас показывает Петербургу, как стоило бы развиваться» — считает эксперт. Реализация строительных проектов на окраинах города создаёт ряд экологических и транспортных проблем, что особенно видно в южной части Петербурга. Север, в свою очередь, пострадал от этих проблем в меньшей степени, и их решение в северных районах Петербурга идёт более активно. Важную роль в решении транспортных и социальных проблем севера, а также развития города в целом, по мнению экспертов, могут сыграть крупные многофункциональные проекты, такие, как общественно-деловой комплекс «Лахта центр» в Приморском районе. «Ещё до «Лахта центра», при принятии Генерального плана все говорили, что город должен выглядеть, как блюдце: вогнутое в центре и выпуклое по краям. То есть, по краям города должны быть массивы, предполагалось строительство высотных зданий – сказал Павел Созинов – Я считаю, что Петербургу нужна современная урбанистика: это развивающийся город. Это в историческом центре нужно следить за застройкой и не нарушать архитектурные ансамбли. А инвесторы, такие, как «Газпром», по периферии могут выстраивать город, как они видят».
Несмотря на то, что активная жилая застройка окраин Петербурга многим экспертам кажется благом, она имеет и свои недостатки. Этот процесс усиливает конкуренцию не только меду различными застройщиками, но и между разными проектами одной строительной компании. Павел Созинов пояснил, что квартиры каждой следующей очередь нового строительного проекта продаются дешевле, чем у предыдущей. Таким образом, если к моменту завершения новой очереди квартиры в предыдущей ещё не будут распроданы, продать их будет весьма непросто. Кроме того, застройщики на окраинах ориентируются в основном не на жильё комфорт-класса, а на малогабаритные квартиры и квартиры-студии, которые часто продают по завышенной цене.
Сомнения специалистам рынка недвижимости внушают и новые законодательные инициативы. Так, новый 214 ФЗ предписывает застройщикам либо страховать свои проекты в соответствующих компаниях, либо получать на них банковскую гарантию. Тем не менее, подзаконных актов, регулирующих процесс страхования, пока не существует, а страховые компании зачастую даже не рассматривают возможность оказания таких услуг застройщикам. Сейчас, как отметил Павел Созинов, по 214 ФЗ работают менее 50% строительных фирм.
Активное строительство на окраинах Петербурга, по словам генерального директора ООО «Бенуа» Дмитрия Щегельского, привело к тому, что разница между первичным и вторичным жильём понизилась с 10% до 7-8%. Спрос на жилплощадь может «перекатить» с первичного рынка на вторичный, поскольку люди стремятся покупать жильё «здесь и сейчас», стремясь к большей стабильности. В целом на рынке вторичного жилья, ситуация также стабильна, хотя и значительно отличается от «первички». Первое полугодие в этой сфере Дмитрий Щегельский оценил как «спокойное». Количество сделок на рынке вторичного жилья за этот период составило на 30% меньше, чем в среднем по рынку, однако эксперт обратил внимание участников дискуссии на то, что тенденция к меньшему количеству сделок в первом полугодии повторяется из года в год, и потом рынок своё наверстает. Средняя цена вторичного жилья на данный момент составляет 95000 р. за м2, что соответствует докризисному уровню.
Об основных тенденциях в сфере найма и аренды жилья экспертам и представителям СМИ рассказала генеральный директор агентства «Время недвижимости» Наиля Берестовая. По её словам, на данный момент в центре города – Васильевском, Петроградском, Центральном районах – спрос на аренду жилья существенно превышает предложение. В Выборгском, Калининском и Приморском районах ситуация обратная: активная застройка этих районов влияет и на рынок аренды, предложение в них превышает спрос. Интересная ситуация сложилась в Кировском районе, где спрос и предложение практически равны. Цены на аренду квартир, по словам эксперта, в первое полугодие 2013 года выросли на 1-2%. В динамике спроса наблюдается определённая сезонность: активнее всего квартиры арендуют во время вступительных экзаменов в вузы и во время туристического сезона.
В целом эксперты рынка жилой недвижимости не ожидают никаких потрясений, оценивая развитие сферы как «спокойное». Неотъемлемая часть этого рынка – ипотечное кредитование – также демонстрирует некоторый рост. Как рассказал участникам дискуссии управляющий Операционным офисом «Санкт-Петербургский» «Банка жилищного финансирования» Андрей Пименов, на данный момент требования к заёмщикам при наличии хорошей кредитной истории могут снизиться. Именно кредитная история является важнейшим фактором при принятии решения о выдаче нового кредита – подчеркнул эксперт. По его словам, средняя сумма ипотечного кредита сейчас составляет 1,5-3 млн.р., максимальная – 12-15 млн. Процентные ставки по кредитам, несмотря на все усилия правительства, в ближайшее время не понизятся, утверждает Андрей Пименов, и понизить их нерыночными методами невозможно. По словам эксперта, для того, чтобы понизить процентные ставки, необходим экономический механизм привлечения дешёвых ресурсов.