Совместные программы строительных фирм и банков по ипотечному кредитованию сейчас становятся всё более популярны, особенно когда речь идёт о кредитах на покупку квартир в строящихся домах. Плюсы и минусы таких совместных программ и в целом состояние рынка ипотеки в Санкт-Петербурге решил проанализировать «В кризис.ру».
Стандартная схема ипотечного займа следующая: кредитор, например банк, выдает кредит на приобретение недвижимости заемщику. Заемщик приобретает недвижимое имущество за счет кредита. Приобретенное недвижимое имущество оформляется в качестве залога по полученному кредиту. При этом приобретенное имущество остается у должника в его владении и пользовании.
Кризис сильно усугубил проблемы ипотечного кредитования. Увеличился риск неплатёжесособности должников, с которым банки борются с помощью высоких штрафов за просроченные платежи и жёсткого отбора потенциальных заёмщиков. Из-за экономической нестабильности в стране люди опасаются столь долгосрочных процессов, как ипотечное кредитование, поскольку они сопряжены в российских условиях с повышенным риском, как для заемщиков, так и для кредиторов.
Татьяна Чуприна, заместитель генерального директора Агентства развития и исследования недвижимости, оптимистично оценивает нынешнее состояние рынка ипотеки в Санкт-Петербурге. По её словам, должников по ипотечным займам стало меньше, а банки, занимавшиеся ранее выдачей кредитов по ипотеке, открыли новые кредитные линии. Появились и новые банки, которые предлагают достаточно интересные условия по кредитам. Кроме того, сейчас есть значительный пласт банков, которые кредитуют строительство. К примеру, Сбербанк, который кредитует известные стройки, такие, как «Северная долина». «Банки и кредитуют сами стройки, и делают покупателям достаточно интересные предложения ипотечного продукта» – говорит эксперт. Если учесть, что цена самого строительства достаточно низкая, то, скажем, кредит с первым взносом 10% и дальнейшими выплатами по 10% годовых становится достаточно выгодным. «Клиент и получает объект, и оплачивает кредит без особого ущерба для семьи» – так оценивает эти условия Татьяна Чуприна. Она говорит о «новом дыхании» ипотечных кредитов, которые набирают всё больший размах, так что экономическая нестабильность заёмщиков уже не пугает.
Что касается мер, которые принимают банки против «внезапно неплатёжеспособных» заёмщиков, то к ним в первую очередь относится тщательная проверка доходов будущего клиента банка и ближайших членов его семьи. Есть банки, которые могут позволить себе не требовать соответствующие справки или требовать минимум, но для клиентов, которые предоставляют ограниченные сведения о своих доходах, резко возрастает процентная ставка по кредиту.
Важно отметить, что многие банки предлагают более мягкие кредитные условия для заёмщиков, которые покупают квартиры в строящихся домах. Таким образом, совместные проекты банков и строительных компаний становятся особенно выгодными для всех участников сделки: банка, строителя и покупателя недвижимости. Татьяна Чуприна уверяет, что риски здесь для всех минимальные: «долгострой» не выгоден ни покупателю, ни банку, таким образом, участие банка в строительном проекте можно считать дополнительной гарантией безопасности сделки. «Если строительная организация не может построить по каким-то причинам тот или иной дом, то он остаётся в залоге у банка, и банк привлекает другую организацию, которая этот дом достраивает, – утверждает эксперт. – То есть, если дом находится в залоге у того или иного банка – значит, всё хорошо».