Сегодня в Петербурге прошли общественные слушания по проекту второй очереди торгового центра «Владимирский пассаж». Новое здание появится на месте автостоянки на улице Рубинштейна, 28. Заказчиком выступает дочерняя структура «Стройкорпорации «Эллис» — ООО «Инвестиционная группа «Отель». Первоначально закончить реализацию проекта планировалось до 2011 года. Но какие коррективы внесет в эти планы кризис, судя по всему, не ясно даже самим застройщикам.
Вторая очередь пассажа должна занять место довольно неприглядно выглядящего двора на Рубинштейна. В новом здании, помимо торговых площадей, найдут себе место дополнительные номера гостиницы «Достоевский» и подземный паркинг.
Не лучшее время для «Достоевского»
Руководитель отдела проектов и аналитических исследований агентства недвижимости АРИН Зося Захарова считает проект «Владимирского пассажа» успешным, но опасается, что собственники могут столкнуться с серьезными проблемами при сдаче в аренду торговых площадей.
«В принципе первая очередь этого комплекса показала, что проект достаточно успешен, — отмечает Захарова. — Торговый центр сдан в аренду и функционирует. Заполняемость гостиницы также находится на среднерыночном уровне. Однако я не исключаю, что в случае реализации второй очереди собственники могут столкнуться с определенными сложностями: вероятно, им придется как-то корректировать класс этого объекта, его формат. Также возможна некоторая корректировка класса гостиницы. Но при грамотной концепции, сформулированной с учетом изменившейся ситуации на рынке, проект вполне жизнеспособен».
Председатель совета директоров ООО «Гласс Дизайн» Александр Мулякаев, напротив, уверен, что девелоперами выбрано не лучшее время для реализации данного проекта. «На мой взгляд, начинать активную реализацию проекта в этом году или в начале следующего не совсем целесообразно, — заявил он журналистам «В кризис.ру». — Ситуация на рынке недвижимости начала постепенно улучшаться, но до возврата к благоприятным инвестиционным условиям, думаю, еще не менее года. Вполне возможно, что инвестор данного проекта в 2010 году будет заниматься согласованием проекта, и на строительную площадку компания выйдет в 2011 году. Будет ли этот проект реализован, зависит от финансовых возможностей инвестора».
Кризис перепроизводства
Опасения экспертов вполне оправданы, поскольку на сегодняшний день ситуация на рынке коммерческой недвижимости складывается не самым лучшим образом. Новых проектов в период кризиса практически нет, а те, что были инициированы до кризиса, сейчас имеют немало сложностей, в том числе, с согласованием.
По информации компании Knight Frank St . Petersburg, за последние 3 месяца в Петербурге не был введён в эксплуатацию ни один новый бизнес-центр. Общий объём офисных площадей сегодня превышает 1,31 млн м2. Из них к классу А относится 330,4 тыс. м2, а к классу В – 985 тыс. м2. Уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса А в ноябре составил 32%, в бизнес-центрах класса В – 16%. А в ноябре месяце вообще не произошло значительных изменений уровня вакантных площадей в бизнес-центрах класса А и В. Налицо типичный кризис перепроизводства. Сегодня всё больше девелоперов отказываются от существующих проектов офисных зданий и продают права аренды земельных участков, которые предназначены для строительства.
Наиболее востребованными среди арендаторов остаются небольшие офисные помещения в центре, что связано с удобной транспортной, доступностью из разных частей города и снижением ставок аренды в центре города, в среднем, на 25% за последние 12 мес.
Масштабных проектов мало
Эксперт журнала «Коммерческая недвижимость» Халмурат Касимов утверждает, что крупных проектов в кризис в сфере коммерческой недвижимости было запущено очень мало. «Если говорить о центре города, то для строителей очень длительным является процесс получения разрешения на право реконструкции и строительства, — считает он. — Это занимает в среднем от 2-х до 5-ти лет. Такое часто происходит как раз со строительством гостиниц. Есть проекты, которые стартовали в кризис, но они были инициированы очень давно. И они запустились не «благодаря» или «вопреки» кризису, а просто-напросто именно к этому времени подоспела необходимая документация. В целом, чаще всего компании просто не останавливали свои проекты в кризис. Как произошло с крупным проектом многофункционального комплекса компании «Донк». И даже проект «Владимирского пассажа» тоже новым не является, он был инициирован еще лет восемь назад», — подытожил специалист.
Халмурат Касимов смог назвать только один крупный проект, который был успешно запущен в кризис — бизнес-центр класса «А» «Quattro Corti» общей площадью 20 тысяч квадратных метров (расположен на Почтамтской улице).
В целом с ним согласна и Зося Захарова, считающая, что те немногие компании, которые все-таки реализуют свои проекты в кризис, так или иначе, просто смогли найти соинвесторов. «В основном это проекты, располагающиеся в наиболее ликвидных местах, вследствие чего вероятность того, что они будут впоследствии заполнены арендаторами, достаточно высока», — пояснила она.
Главное – выбрать местечко получше
Несмотря на неблагоприятную ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, похоже, что кризис в этой сфере продлится не долго. Ведь этот сектор недвижимости заслуженно считается самым гибким. По оценкам Зоси Захаровой, наиболее успешными будут проекты, расположенные в высоколиквидных местах — например, Galeria (угол Лиговского и Невского пр.) и «Stockmann» (угол Невского пр. и пл. Восстания). Среди офисных объектов – «Невская ратуша» (в районе Дегтярного переулка), которая будет реализована с участием государственного капитала, а также проект «Набережная Европы» (пр. Добролюбова / Малая Невка).
«Скорее всего, эти проекты будут успешными, — говорит эксперт. – А вот проекты частные, со спорной ликвидностью и местоположением, будут ощущать определенные трудности как с финансированием на протяжении всей реализации, так и при сдаче в аренду площадей».