Хорошая, казалось бы, идея с реновацией кварталов хрущевок с самого начала встретила непонятное сопротивление. Впрочем, загадки тут особой нет: как обычно это и бывает, любая хорошая идея обрастает таким количеством, мягко говоря, «непродуманного», что ее в пору записывать в «плохие».
Проспект Инвесторов
Необходимость реновации видят все эксперты.
— Реновации кварталов первых массовых серий городу не избежать, — говорит Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. — Реальный срок эксплуатации этих жилых домов подходит к концу, часть из них уже находится в аварийном состоянии. Кроме того, нельзя забывать и о том, что кварталы хрущевок, как правило, расположены в развитых районах, фактически, это неэффективное использование городских территорий. Согласно существующим подсчетам, после реновации на этой же территории сможет проживать в 2 раза больше людей, чем сейчас в хрущевках. Проекты реновации способны дать
новый импульс развития всей внутригородской инфраструктуры, поскольку, как правило, все социальные объекты и инженерные сети также нуждаются в модернизации.
Выиграло конкурс на реновацию кварталов, застроенных хрущевками, ООО «СПб реновация». Учредители этого ООО — экс-глава строительной компании «Главстрой» Артур Маркарян, акционер рыбоперерабатывающей компании "Русское море" Максим Воробьев и совладелец металлургической группы "Евраз" Александр Абрамов. Как сообщает ЕГРЮЛ, ООО «СПб реновация» с уставным капиталом 10 000 руб. зарегистрировано в Санкт-Петербурге 12 ноября 2009 года, и его единственным учредителем является кипрская Retansel Enterprises Ltd. Как утверждают различные источники, помимо вышеперечисленных в учредителях Retansel Enterprises Ltd есть и еще несколько физических лиц. Но, увы, имен их никто не открывает, и о причинах этого можно только строить предположения.
Компания выкупила за 392 миллиона 22 квартала хрущевок на 900 га земли. Договор между «СПб Реновация» и городом действует до марта 2019 года. Компания должна построить не менее 7,2 млн кв. м, из которых 35% предоставит городу под расселение хрущевок. Расселить потребуется около 30 тыс. приватизированных и около 17 тыс. принадлежащих городу квартир. Расположены они в разных районах города, как пояснили «В кризис.ру» в Комитете по строительству, пока план реализации мероприятий по развитию застроенных территорий, в том числе определяющий последовательность и сроки сноса, только разрабатывается. Но уже известно, что пилотным участком реновации хрущевок станет территория в пределах кварталов 2А и 2Г района Ульянка между пр.Стачек и ул.Лени Голикова, проездами между кварталами 2А и 2Г Ульянки и парком "Александрино".
— Ориентировочный срок расселения (осуществляется поэтапно): первый этап — конец 2011-2012 год, — пояснила нам пресс-секретарь комитета по строительству Елизавета Макурина, — Остальные 22 территории, ориентировочно, будут расселяться в 2012-2013 годах (также 1 этап и далее).
Расчетное же время реконструкции каждого квартала пока составляет не более 9 лет.
Переулок Жильцов
Жители, увы, также не желают понять грядущего для них блага. Вместо «ветхих» хрущевок их хотят переселить в современные здания, где утеплитель, как заявлял кто-то из «реноваторов», произведенный в Казани, в 30 раз эффективней европейского и значительно дешевле. Но как-то жители «хрущоб» не верят в свое счастье.
— Меня весьма смущает этот проект, — рассказал «В кризис.ру» один из председателей ТСЖ в кварталах, предназначенных к сносу, — И больше всего тем, что говорят про реновацию уже не первый год, а конкретики пока никакой нет. Это заставляет задуматься.
Но «смущенная» позиция жильцов – далеко не самое сложное, с чем придется столкнуться «реноваторам». Согласно Жилищному кодексу для реконструкции дома требуется согласие всех собственников. Между тем, уже понятно, что граждане просто так менять свое место жительства не намерены, а собираются хорошенько поторговаться. «В кризис.ру», например, известно, что в ряде подготавливаемых к сносу кварталов одно время, пока не была прекращена волевым решением городского руководства шла «прописочная лихорадка», и в квартиры бабушек прописывалось весьма не маленькое количество близких и дальних родственников. Как заявили «В кризис.ру» в комитете по строительству, право на предоставление жилья по норме имеют граждане, проживавшие в квартале на момент принятия решения. Инициатива граждан была частично перехвачена, но фантазия у наших людей, как известно, богатая.
Законодательство обязывает инвестора предоставить жителям площадь не меньше той, которая у него была. А по петербургскому закону «О развитии застроенных территорий», отправлять жильцов в столь милое сердцу городского начальства Колпино нельзя, а необходимо предоставить им квартиры в том же районе. И, более того, по социальным нормам, предусмотренным законодательством. Напомним, что, в соответствии с нормами предоставления жилья в Санкт-Петербурге, это 33 кв.м общей площади для одиноко проживающего человека, 18 кв.м – на каждого члена семьи, состоящей из 2-х и более человек, но не менее ранее занимаемых жилых помещений.
— Не стоит исключать и социальный аспект, — напоминает Зося Захарова, — когда население домов не одобряет проект, не верит инвестору, что их жилищные условия будут улучшены. Это влечет судебные иски, удлиняет и осложняет инвестиционный процесс.
Как считаете, владельцы приватизированных квартир сразу дадут согласие на слом дома? Или сначала попытаются поторговаться?
Реноваторский тупик
Скорее всего, после того, как станет ясно, что разговоры с жильцами заходят в тупик, будет извлечен хорошо известный в Санкт-Петербурге метод расселения аварийного жилья. В этом случае, напомним, позволения у собственников спрашивать уже не надо, а гнать их можно хоть в Колпино, хоть за Можай. В наши цели не входит преуменьшать массовую сознательность жителей Петербурга: чтобы «испортить» квартал хватит и одного несогласного. Но он, как известно, может «перепортить» значительное количество соседей, когда те увидят, что с «паршивой овцой» начали торговаться.
Впрочем, как сообщили «В кризис.ру» в Жилищном комитете, «переселение граждан из домов, признанных аварийными, а также не являющихся таковыми, осуществляется на единых условиях». То есть, получается, что сыграть на «аварийности» не удастся? Похоже, сегодня идут поиски других «клавиш»: еще весной было официально озвучено, что юристы профильных комитетов готовят поправки в Жилищный и Земельный кодексы, которые должны значительно упросить реновацию кварталов.
Как сообщает на своем сайте ООО «СПб реновация», будет «решена проблема» «с 3,5 млн кв. метров устаревшего жилья», а взамен «будет построено не менее 7,2 млн кв. метров нового жилья». Учитывая, что треть квартир, как ранее заявлялось, отойдет городу, выгода инвестора как-то совсем не видна. Учитывая, что город берет на себя затраты по прокладке инженерных сетей и строительству социальных объектов, понятно, что она будет, но вполне, скажем так, в европейских пределах, а не в тех, к которым привыкли российские строители. И ради этих европейских прибылей все и затевалось?
Осложняет реновацию и еще один нюанс:
— Серьезной проблемой является неоднородность застройки — на территории, где преобладают хрущевки, есть объекты точечной застройки более позднего времени, — напоминает Зося Захарова, — Это не позволяет инвестору применять комплексный подход к реновации кварталов, поскольку эти дома не входят в перечень подлежащих реновации.
Спорная поляна
Весьма болезненно относятся к своему переселению жители Сосновой Поляны, которые живут в послевоенной жилой застройке в 2-3 этажа. Напомним, что скандал там разгорелся еще 3 года назад, когда администрация Красносельского района попыталась признать эти дома аварийными. Хотя районная прокуратура и опротестовала это решение, квартал все равно запланирован к сносу, хотя городской бюджет не столь давно отремонтировал фасады домов и благоустроил территорию.
Понятно, в чем кардинальное отличие этих кварталов от хрущевок: не столь высокая этажность хрущевок все равно очень сильно умудряется «накрутить» количество жилой площади, которую должен предоставить инвестор. Пока же инициатор сопротивления в Сосновой поляне Павел Яковлев пытается оспорить решение администрации, отдавшей «коттеджную» застройку под реновацию, в суде. Инвесторы стараются не комментировать все более разгорающееся пламя судов, готовое спалить их планы не только на этот квартал.
Загадочная дорога
— Дело в том, — заявляет источник «В кризис.ру», председатель ТСЖ, — что сегодня законы о реновации, стоят, фактически, на стороне жителей. И это постоянное откладывание начала строительства связано, на мой взгляд, как раз с желанием немного этот закон подправить… Иначе, боюсь, заработать на наших кварталах, вернее, на их жителях, инвестору будет сложно.
Известны, например, подсчеты экспертов строительного рынка, которые утверждают, что на 1 квадратный метр старого жилья инвестор должен построить минимум 4 квадратных метра нового. Однако, и этажность застройки, и ее плотность тщательно регламентированы. Тем не менее, за кварталы людьми, прекрасно разбирающимися в строительстве, были отданы сотни миллионов рублей. И, наверное, не просто так, а с надеждой их приумножить. Значит, предполагаем: или «СПб Реновация» знает какой-то сверхэкономичный метод строительства, или знает что-то такое, что жильцы выкупленных кварталов могут пока только предполагать…