Мошенники окончательно исчезли с рынка долевого строительства. Но проблем здесь, увы, меньше не стало. На смену мошенникам пришли «недострои».
Долевое строительство, когда клиент платит за «будущую квартиру», которая, зачастую сдается в эксплуатацию лишь через несколько лет, то есть пока фактически за «воздух» на месте будущего дома, вполне по понятным причинам привлекает большое внимание различных криминальных структур да и просто мошенников. Впрочем, зачастую граждане покупали «воздух» и без всякого криминала: рынок, даже такой перегретый, как российский рынок недвижимости, иногда показывает зубы своих экономических законов, и вполне честные фирмы просто разоряются.
Всего, по данным агентства «Топ-Эксперт», в 2009 году в эксплуатацию было введено 701,3 тысяч квартир общей площадью 59, 8 млн квадратных метров. Из этого объема на Петербург приходится 4,4% от общих объемов жилья. В нынешнем году в эксплуатацию введут около 2,3 млн квадратных метров. Стоит отметить, что в 2010 спрос на жилье не столь велик, как в докризисное время, и предложение от компаний застройщиков, даже сокративших объемы ввода новых домов, все равно его превышает.
Директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко рассказала «В кризис.ру», что согласно данным Петростата, в 1 полугодии в Санкт-Петербурге было введено порядка 990 тыс. кв. м жилой недвижимости, и это на 28% больше, чем за 1 половину 2009 года:
— В первом полугодии на рынок вышли крупные проекты жилой недвижимости («Северная долина», «Кудрово», «Оккервиль») с выгодными для покупателей предложениями, — говорит Ольга Литвиченко.
По ее мнению, большинство строительных компаний прибегает к кредитному ресурсу, когда собственных финансовых средств для строительства объектов не хватает.
Жертвы «долёвки»
В определенный период «обманутые дольщики» стали весьма серьезной проблемой. При администрации города была даже создана «Рабочая группа по вопросам защиты прав участников долевого строительства на территории Санкт-Петербурга».
Как рассказали «В кризис.ру» в Комитете по строительству городского правительства, заседания рабочей группы проходят ежемесячно, и с 2007 года, когда она была организована, рассмотрено 99 объектов. Также комитет выступил с рядом предложений, которые помогают поставить рынок долевого жилья под контроль. Подписаны, например, соглашения об информационном обмене с УФРС и налоговой инспекцией. Регулярно, в соответствии с графиком, утвержденном прокуратурой, ведутся проверки компаний. Не так давно Комитет выступил с инициативой создания Фонда страхования рисков долевого строительства, а при Союзе строительных объединений и организаций был создан фонд, который аккумулирует средства от компаний-застройщиков на приобретение жилья для пострадавших дольщиков.
Но с принятием 214-го закона, обязывающего застройщика заключать с дольщиком официальный договор участия в строительстве, не дожидаясь сдачи дома, ситуация, по мнению экспертов строительного рынка, стала проще: двойные продажи уже невозможны.
Комитет по строительству видит одной из своих основных задач контроль перехода строительных организаций на работу по 214-ФЗ. Сегодня закон исполняют 58 компаний Петербурга, реализующих квартиры в 81 объекте. Ещё ряд компаний, как заверили «В кризис.ру» в Комитете, уже предоставил графики перехода к работе по новым нормам.
— Сроки строительства продлеваются только тем, кто работает по закону, — сообщила пресс-секретарь Комитета по строительству Елизавета Макурина, — таким образом мы стремимся стимулировать добросовестных игроков строительного рынка.
Рабочая группа
Представители Рабочей группы по вопросам защиты прав участников долевого строительства на территории Санкт-Петербурга считают, что сегодня ситуация с долевым строительством нормализовалась. На прошедшем в конце прошлой недели последнем заседании группы рассматривались только вопросы неготовности объектов и многочисленные жалобы участников долевого строительства на неисполнение сроков по договорам, в то время как год назад рассматривались случаи мошенничества и двойных продаж.
Как сообщили «В кризис.ру» представители Рабочей группы, сегодня проблемных объектов в городе всего пять.
Это жилой комплекс «Карпаты» по адресу: Южнее р. Волковки, в квартале 36 на пятне корп. 11-16. Застройщик – ОАО «Строительный концерн «Инжиниринг. Проектирование. Строительство» — на сегодняшний день построил 100% каркаса, завершил специальные внутренние и отделочные работы на 100%, инженерные сети на 90%, благоустройство территории на 65%. Ранее на заседании рабочей группы было решено зарезервировать 118 квартир до судебных решений, но сейчас руководитель компании проинформировал о том, что по 35 квартирам заключены мировые соглашения, ещё по 17 — ведутся переговоры с дольщиками. Сами дольщики, видя высокую готовность дома, намерены искать с застройщиком компромиссы. Напомним, что будущие новоселы «Карпат» хотя и перечислили средства за квартиры в полном объеме еще в 2007-ом году, но кватир так и не получили: первоначальный инвестор полностью не передал средства застройщику.
Другой проблемный объект расположен на Рыбацком пр., участок 1. Дом также практически готов, но уже пару лет длится история с подключением его к энергосетям. А из-за возникших разногласий между инвестором – группа компаний «Лидер-групп» и подрядчиком — ООО «ТД «Сигма» по качеству строительных работ, дом до сих пор не введён в эксплуатацию. На заседании рабочей группы было решено созвать межведомственную комиссию для проверки готовности энергосетей и составления соответствующего акта. Планируется также обратиться в СРО, куда входит ООО «ТД «Сигма», с просьбой взять под контроль деятельность строительной организации.
Проблемы с инженерными сетями существуют и у объекта в квартале 12 района Горская-Алексадровская, хотя жилые дома там также частично построены и сданы в эксплуатацию. В настоящее время компанией-застройщиком ООО «Флагман» и инвестором ООО «Коттеджстрой» сформирована схема постоянного энергоснабжения, в стадии доработки находятся проекты по газо- и водоснабжению построенных домов.
Два проблемных объекта были выявлены у ЗАО «Окстрой» на Институтском проспекте и улице Большая Зеленина. В первом случае полностью отсутствует разрешительная документация на строительство дома, не предоставлен реестр участников долевого строительства, нет графика производства работ. Возведение жилого дома приостановлено. Участники рабочей группы рекомендовали застройщику предоставить в Комитет по строительству реестр дольщиков. В ближайшее время Комитет также направит обращение в ГУВД по Санкт-Петербургу и Ленобласти о необходимости проверки ЗАО «Окстрой» на предмет нецелевого использования денежных средств, полученных от продажи квартир.
Жилой дом на улице Большая Зеленина построен, все 24 квартиры проданы, однако он не имеет необходимого пакета разрешительной документации, полностью не соответствует проекту и выходит за границы участка. Необходимо также завершить работы по инженерному обеспечению дома – они выполнены только на 30 процентов. В данный момент застройщик ЗАО «Окстрой» вносит коррективы в проект здания и в ноябре 2010 года планирует сдать документы в Службу государственного строительного надзора и экспертизы для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Старые раны
Но, увы, это не единственные проблемы в городе. К примеру, ЗАО «Ленстройтрест» хотя практически и завершило строительство жилого комплекса на проспекте Большевиков, но дом так и не сдало в эксплуатацию. Сдать его обещали сначала до марта, потом до июня нынешнего года. Также компания ведет строительство еще двух объектов на территории Петербурга и планирует сдать их максимум до IV квартала 2011 года. Конкуренцию «Ленстройтресту» на рынке недвижимости составляет строительный холдинг «ЛЭК», который до конца 2012 года сдаст под ключ 7 жилых комплексов. Кроме того, до конца этого года в эксплуатацию поступят еще 2 комплекса от «ЛЭКа». Квартиры от «ЛЭК» пользуются стабильным спросом, хотя репутация компании подпорчена многочисленными разбирательствами дольщиков в суде в прошлом году, а также нарушениями при строительстве некоторых объектов.
Разговоры вокруг строительства жилого комплекса «Империал» до сих пор не утихают. Напомним, что губернатор Санкт-Петербурга уже отвечала на депутатский запрос о законности стройки компании «ЛЭК». В письме градоначальницы было указано, что высотки выросли без надлежащего на то разрешения. Лишних 13 метров здания «попросили» убрать. В тоже время владельцы квартир на «избыточных этажах» собираются отстаивать свои права на уже купленное жилье и писать в соответствующие инстанции. О том, что строительство ведется без каких-либо разрешений, покупатели не знали, и теперь спешно хотят отказаться от этих квартир. Тем не менее, «ЛЭК» не собирается так скоро возвращать деньги за купленные ими метры.
Сегодня, по данным Комитета по строительству, на основании решения судов в Петербурге 92 человека признаны обманутыми дольщиками. Но в августе этого года стало известно, что дольщики жилого комплекса «Каскад» на Суздальских озерах не могут претендовать на свою долю. К такому решению пришел Выборгский районный суд Санкт-Петербурга. Дело в том, что застройщик жилого комплекса — финансовая группа компаний «Плазма» — в настоящее время проходит процедуру банкротства. Застройщик так и не смог сдать 35 петербуржцам их новые квартиры. Дольщики злополучного дома исчерпали все способы отстоять свои законные права. В том числе, они пытались оспорить постановление следователя городского Следственного управления о прекращении уголовного дела в отношении компании по статье 159 пункт 4 УК РФ (мошенничество, совершенное организованной группой лиц либо в особо крупном размере).
А разбирательство по строительству жилого комплекса «Кассиопея» во Фрунзенском районе города тянется не один год, но уже подходит к своему логическому завершению. Постановление о строительстве жилого комплекса, который с 2003 года возводила компания «Источник – Строй» было отменено городскими властями еще в 2008 году. Тогда же стало известно, что возводить жилой комплекс будет образованный дольщиками ЖСК. Как сообщает кооператив дольщиков, на строительную площадку они смогут выйти только после того, как предоставят в Комитет по строительству документы, подтверждающие, что все члены кооператива являются дольщиками, которые уже осуществили капвложения в строительство объекта. После этого Комитет по управлению городским имуществом заключит с ЖСК договор аренды земельного участка под недостроем (площадь – 6,5 тыс. кв. м) в целях подготовки документов, необходимых для оформления прав на объект, а служба Госстройнадзора выдаст кооперативу разрешение на строительство. В самом ЖСК «Кассиопея» сообщили, что готовы достроить дом к концу этого года.
На сегодняшний день число обманутых дольщиков только растет. Случаи с вышеупомянутыми пострадавшими не единичны по городу. Конечно, в Северной столице ситуация стоит не та остро, как в Москве. Однако на сегодняшний момент уже было заведено 19 уголовных дел по фактам обмана дольщиков.
Рынок
По словам специалистов, пока на строительном рынке царит сезонное затишье. Директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко рассказала «В кризис.ру», что нынешняя ситуация характеризуется достаточно спокойным спросом, ни падений, ни подъемов сейчас нет. По ее словам, наибольший интерес у покупателей вызывает жилье эконом-класса:
— В первую очередь, это однокомнатные квартиры стоимостью примерно 1,8-2 млн. рублей, — говорит Ольга Литвиченко, — Увеличение спроса ожидается осенью, когда закончится сезон отпусков. Поэтому, по нашим прогнозам, увеличение цен до конца года может составить примерно 5-10%.
А вместе со спросом, как известно, вырастет и количество проблем.