В Москве растет — в Питере падает

По итогам второго квартала 2010 года Москва заняла второе место среди европейских городов по темпам роста максимальных арендных ставок на офисные помещения. С июня 2009 года найм элитных столичных офисов подорожал на 14,3% до $839 за кв.м. Однако, в Петербурге за этот же  период было зафиксировано наиболее значительное падение — аренда высококлассной офисной недвижимости подешевела за год на 28,6% до $524 за «квадрат».

По словам консультанта-аналитика департамента консалтинга и оценки компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Наталии Киреевой, снижение арендных ставок в Петербурге объясняется запоздалой реакцией ряда собственников на рыночную ситуацию. «До конца лета на рынке офисной недвижимости Петербурга ожидается стагнация, однако с началом делового сезона, осенью, ставки немного подрастут», — рассказала она.

Директор по маркетингу и брокериджу NAI Becar Наталия Черейская считает, что причина столь резкого изменения ставок в том, что при выходе страны из кризиса, активизация начинается с городов, где сосредоточено наибольшее количество денег. В данном случае это Москва.

Однако, руководитель группы исследований Knight Frank St.Petersburg Олег Громков отмечает, что падение ставок на офисные помещения в Москве было значительнее, чем в Петербурге. «Поэтому неправильно говорить о разнонаправленности динамики ставок. В Питере они упали и сейчас стабильны, а в Москве упали сильнее и сейчас уже частично отыграли разницу»,- добавил он.

По данным NAI Becar уровень вакантных площадей в 2010 году в Москве по классу «А» снизился до 22%, «В» — 20%. Ставки аренды незначительно выросли в объектах класса «А» и «В» и составили порядка $600-650 и $400-450 за 1 кв. м в год без НДС и ЭР соответственно.

По Петербургу в 2010 году ставки аренды с учетом НДС и коммунальных услуг находились в следующих диапазонах:

— класс «А» – $30–66 за кв. м в месяц;

— класс «В» – $18–43 за кв. м в месяц;;

— класс «С» – $13–33 за кв. м в месяц;

Сегодня на разницу арендных ставок в бизнес-центрах двух столиц влияет небольшое  количество объектов класса «А»  в Петербурге. «Общий объем высококачественного предложения площадей в Петербурге в бизнес-центрах классов «А» и «В» прогнозируется на уровне 1,94–1,97 млн кв. м, прирост объема предложения за год – 19%, —  рассказывает эксперт NAI Becar.

По словам руководителя отдела исследований рынка Knight Frank Moscow Натальи Сазоновой, наибольший рост ставок заметен среди высококлассных объектов с центральным местоположением и качественной отделкой. «В классе «А» было во многом обусловлено существенным ростом спроса на фоне незначительных объемов ввода новых площадей, — говорит г-жа Сазонова. — Рост среднего уровня ставок в классе «B» по большей части определяется уходом с рынка наиболее дешевого предложения, а собственники зданий, введенных в эксплуатацию в 2010 г. при формировании ценовой политики ориентируются уже не на кризисные показатели, а на текущую ситуацию роста клиентской активности».

Олег Громков добавляет, что качественные объекты в центре Петербурга оказались наиболее востребованными и не ощутили такого резкого уменьшения спроса и ставок аренды, чем периферийные бизнес-центры.

В свою очередь г-жа Киреева рассказывает, что объем увеличения офисов класса «А» замедлился. «Девелоперы не спешат вводить новые объекты, пока заполняемость в этом сегменте рынка недвижимости остается на уровне 70-80%», — говорит она.

На периферии Петербурга стали возводиться бизнес-центры площадью более 10-12 тыс. кв.м. «Такой объем площадей в этих районах не нужен», — считает г-жа Черейская. По ее словам, именно из-за невостребованности объектов класса «А» за пределами исторической части города наблюдается значительное падение ставок аренды в северной столице.

Конечно, не стоит предвосхищать события. Сегодня объекты класса «А» в историческом центре арендуют в основном центральные и представительские офисы крупных компаний. Поэтому Наталия Черейская отмечает, что бизнес-центров высокого класса для всех может не хватить, а это приведет к росту цен аренды. «В центре останутся только те компании, которые будут способны платить по максимальным арендным ставкам», — заключила эксперт NAI Becar.

Прогнозируемый объем поглощения офисных площадей в Москве составит не более 1,5 млн кв. м, уровень вакантных помещений к концу 2011 году — порядка 15-18%. Кроме того, по данным NAI Becar, на конец 2010 года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов «А», «В», «С» в Петербурге составит порядка 2,56–2,59 млн. кв. м. Прирост объема предложения за год ожидается на уровне 14%. Исходя из этого снижение темпов роста рынка продолжится.

До конца 2010 года эксперты Knight Frank ожидаеют дальнейшее укрепление тенденции к росту спроса. Таким образом, если ситуация в экономике и финансовом секторе будет развиваться в наметившемся умеренно-позитивном русле, велика вероятность следующего сценария. «Во второй половине 2010 года уровень поглощения площадей превысит величину ввода объектов в эксплуатацию, — говорит Наталья Сазонова . Это приведет к общему снижению доли вакантных площадей и будет стимулировать дальнейшее увеличение запрашиваемых ставок аренды»

По словам г-на Громкова, рост ставок в размере выше уровня инфляции по рынку в целом начнется не ранее 2011-2012 года. Тем не менее, Петербург не будет испытывать дефицита офисных площадей в ближайшие 3-5 лет. «Сейчас много пустующих помещений в действующих офисных центрах, а также большое количество зданий на стадии строительства», — заключила Наталия Киреева.