АИЖК и Комитет по строительству озвучили планы стартовать в Петербурге программу «Стимул». Предполагается, что теперь застройщики будут получать у банков деньги на завершение недостроенных объектов. На 70% схему финансирует АИЖК, еще 30% банк должен найти самостоятельно. Предполагается, что до 2010 года будет заключено соглашений на 40 млрд рублей.
В комитете по строительству состоялась координационная встреча, посвященная реализации в Санкт-Петербурге программы «Стимул», разработанной «Агентством по ипотечному жилищному кредитованию» для стимулирования жилищного строительства.
Открывая встречу, председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко объявил, что отрасль жилищного строительства преодолела кризис и в перспективе рентабельность жилищных проектов будет расти. Потребность в жилье оценивается сегодня не ниже 2 млн. кв. метров в год.
Схема кредитования
Присутствовавший на встрече исполнительный директор по жилищному финансированию ОАО «АИЖК» Андрей Шелковый разъяснил, что одна из приоритетных задач агентства – это стимулирование строительства жилья экономкласса. Для этого агентство и разработало специальную программу "Стимул", которая реализуется в России с середины 2009 года. Она дает строителям средства для завершения недостроенных объектов, банкам обеспечивает своевременный возврат кредитов, а людям — жилье по доступным ценам. Для этого АИЖК намерено предоставлять банкам займы на 2 года под 11% годовых, а с 1 июля под — 8%. Это станет возможным благодаря одобренному 12 мая Советом Федерации РФ законопроекту о снижении ставки по субординированному кредиту для АИЖК с 9,5% до 6,5% годовых. В свою очередь банки выдадут кредиты застройщикам для реализации жилищных проектов. При этом, по мнению Андрея Шелкового, маржа банков может составлять 3-4%. Соответственно, застройщики получат деньги по ставке не выше 15% (с 1 июля – не выше 12%) вместо 20%, предлагаемых сегодня многими банками.
Финансирование жилищных проектов по программе «Стимул» будет состоять из двух частей: 70% средств банк получит от агентства, а оставшиеся 30% найдет сам. При этом банк будет самостоятельно производить оценку экономической эффективности проекта и определять сумму кредита. В свою очередь АИЖК предъявляет только 2 требования к банкам – размер собственных средств, который должен быть не менее 1 млрд рублей, и валютный баланс — он должен быть не менее 3 млрд рублей.
Принципиальная особенность схемы в том, что в ней предполагается наличие еще одного участника – гаранта по выкупу, главная задача которого — минимизировать риски банков. Гарант обязуется выкупить нереализованное жилье по цене, установленной Минрегионразвития для конкретного региона. Впоследствии гарант, которому АИЖК выдает кредит сроком на 5 лет, может реализовать эти площади по более высокой цене и отчитаться перед агентством.
В роли гаранта может выступить любая организация, имеющая необходимые финансовые средства — региональные операторы АИЖК, специализированные фонды или иные участники рынка.
Так, например, по мнению зампреда правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, эффективными гарантами могли бы быть создаваемые в муниципалитетах Фонды жилья. Но для этого их создание нужно профинансировать.
Ограничители
Основным требованием к застройщику станет соблюдение норм Федерального закона N 214 "Об участии в долевом строительстве". Впрочем, руководитель направления содействия развития городской жилищной программы ОАО «СПб ипотечное агентство» Алексей Коротих говорит, что с этой точки зрения дела в Петербурге обстоят вполне удовлетворительно: в городе достаточно объектов, строящихся в соответствии с требованиями этого закона.
В бóльшей степени банки-кредиторы, по оценке А. Коротких, опасаются возможных рисков недостроя. Дело в том, что АИЖК соглашается продлить для банка срок кредитования отнюдь не во всех случаях. И если это еще возможно в тех случаях, когда застройщик в состоянии сам добиться от муниципальной власти пролонгации своего разрешения на строительство, то, например, разделять с банком риск увеличения сметной стоимости строительства АИЖК пока не готово – соответственно, банк не готов разделять его с застройщиком.
Перспективы
Более 20 проектов в различных регионах России уже реализуются по данной схеме. Объем средств, который выделит АИЖК для стимулирования жилищного строительства в Санкт-Петербурге, будет зависеть от активности региональных банков, говорят в АИЖК. До конца 2010 года агентство планирует заключить соглашения с банками на сумму до 40 млрд рублей. По сообщению Комитета по строительству, на презентации программы в Петербурге присутствовали представители 21 банка.