Кредитная нагрузка участников рынка недвижимости меняется ежедневно вслед за изменением курсов валют. В выигрыше оказались те, кто на заре кризиса успел перевести свои обязательства в рубли. Так, задолженность компании «Система-Галс», 80% кредитов которой сейчас в российской валюте, успела с конца прошлого года уменьшиться более чем на 10%. Обязательства в долларах все сильнее давят на застройщиков, говорят эксперты, однако они полагают, что сейчас уже нет смысла менять валюту кредитов — гораздо важнее договориться с банками об отсрочке выплат.
Как рассказал вчера вице-президент «Системы-Галс» Дмитрий Зиканов, общий размер задолженности компании на 31 декабря 2008 года составил 1,4 млрд долл. При этом еще 11 декабря, когда «Система-Галс» проводила конференц-колл с инвесторами по поводу стратегических планов компании на этот год, ее долговая нагрузка составляла 1,6 млрд долл. Значительное уменьшение долгов за три недели в компании объясняют конвертацией части кредитов в рубли. Г-н Зиканов напомнил, что в начале декабря прошлого года девелопер конвертировал два кредита от ВТБ на общую сумму 700 млн долл. «Это позволило минимизировать зависимость от колебаний валют», — заметил он. По словам г-на Зиканова, в рублях номинируется порядка 80% обязательств девелоперской «дочки» АФК «Система».
«Конечно, рост валютного курса при наличии валютных кредитов не может радовать», — говорит заместитель финансового директора группы ЛСР Дмитрий Кутузов, добавляя в то же время, что основная часть кредитной нагрузки ЛСР приходится на рубли. Согласно неаудированной отчетности ЛСР по МСФО, чистый долг компании по итогам девяти месяцев 2008 года составил 1,15 млрд долл., причем часть этой суммы уже погашена. В то же время в компании вчера затруднились точно определить соотношение рублей и долларов в кредитах группы.
По словам руководителя аналитического департамента ОРСИ Инны Липушкиной, обслуживание валютных кредитов вызывает трудности у девелоперов: «При возвращении каждых 100 тыс. руб., которые компании привлекали в долларах по курсу 26 руб. за 1 долл., сейчас застройщики переплачивают порядка 1 тыс. долл.». Помимо этого вместе с курсом доллара фактически растет и долг. По данным ОРСИ, долговое бремя группы компаний ПИК составляет 16,1 млрд руб. и 460 млн долл. В группе ПИК отказались обсуждать свою долговую нагрузку: данные будут раскрыты в годовом отчете, который предполагается выпустить во втором квартале 2009 года.
Аналитики напоминают, что ПИК уже частично реструктуризировала свои кредиты, однако условия, на которых были достигнуты соглашения с банками, не раскрываются. Эксперты считают, что договоренности предусматривали не перевод валюты в рубли, а продление сроков выплат. «Сегодня девелоперы просят кредиторов пролонгировать им выплаты по долгам, предлагая выплатить 10% от основного долга, а все остальное отдать через один-два года», — рассказывает аналитик ИК «Ренессанс Капитал» Петр Гришин. По его мнению, уже нелогично переводить строительные долги в рубли: «Для девелоперов рубль так и не стал родной, естественной валютой, поэтому привязывать выплаты по долгам к рублям для них нелогично».
Однако на курсовых разницах компании теряют значительные средства. «Если считать по вчерашнему курсу доллара США, который составлял почти 36,43 руб. за 1 долл., то ПИК на разнице курсов потеряет 4,8 млрд руб.», — подсчитала г-жа Липушкина.