На петербургский рынок коммерческой недвижимости постепенно приходят международные стандарты оценки арендуемой площади, структурирования арендных ставок. Чаще всего западные расчеты применяются в офисных центрах класса А и B+, а также в складских комплексах класса А. Правда, отечественные арендодатели международные методики модифицируют. С подробностями знакомит АБН.
В Петербурге собственники коммерческих помещений уже начали применять западный стандарт оценки арендуемой площади BOMA, разработанный в 1916 году в США. Его особенность заключается в том, что каждый арендатор помимо своего помещения оплачивает определенную долю в общей площади здания. Оплачиваются места общего пользования (санузлы, балконы, лифты, холл, конференц-залы и проч). Таким образом, арендопригодная площадь означает полезную площадь офисного или торгового помещения с соответствующей долей в общественной площади этажа и здания.
Руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank Марина Пузанова отмечает, что для собственника объекта в методике BOMA есть прикладная польза. Измерив один раз по такому стандарту свое здание, он точно будет знать его полезную площадь и затраты на его содержание. Впоследствии это может упростить отношения с подрядчиками и арендаторами. Кроме того, наличие расчетов по стандарту BOMA будет плюсом при переговорах с иностранными инвесторами или арендаторами, которым хорошо знаком и понятен стандарт BOMA.
Методика BOMA удобна и для арендатора, полагает Марина Пузанова. У него будет понимание, что конкретно он арендует помимо своего помещения. Может оценить инфраструктуру здания, его эффективность.
Методика расчета арендной платы BOMA в основном используется в офисных центрах класса А и B+, а также в складских комплексах класса А. Как правило, эти объекты принадлежат, управляются или арендуются иностранными компаниями.
Марина Пузанова рассказала, что в России стандарта BOMA используется в модифицированной версии. Речь идет о так называемом «коридорном коэффициенте». Это надбавка к фиксированной арендной плате, которая компенсирует затраты собственника на содержание мест общего пользования. BOMA предполагает увеличение арендной ставки за счет коэффициента общих площадей на 8–16%.
Директор департамента офисной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург Дмитрий Шишанов отмечает, что дополнительное повышение арендной ставки на этот коэффициент в условиях рынка отвергается арендаторами и чаще всего становится предметом торга, нежели реальностью.
В Петербурге BOMA применяется, но это единичные случаи. «Он используется в самых современных бизнес-центрах с геометрически правильными планировками. По нашим оценкам, в Петербурге их всего три – Дом Зингера, Боллоев Центр, Невский, 25», – говорит Шишанов.
«В торговой недвижимости классический стандарт BOMA не применяется. Вопрос площадей, по которым исчисляется арендная ставка, – предмет отдельных договоренностей с девелопером», – говорит директор по развитию бизнеса департамента торговой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Анна Никандрова.
Директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург Венера Лаухина отмечает, что в складской недвижимости применяются в большей степени пибовские стандарты, но если девелопер иностранец, то могут применяться и стандарты BOMA.
Управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге Илья Андреев считает, что применение стандарта BOMA более выгодно собственнику здания или арендодателю.
«В России государственным стандартом обмера площадей является БТИ, который учитывает только полезные площади. Случается, что с арендатором заключается договор, на основе которого применяется комбинация арендных платежей, в том числе с определенным коэффициентом за общие площади», – добавил Илья Андреев.
В Россию пришла также западная тенденция структурирования арендных ставок. Отечественные арендодатели все активнее используют иностранное понятие Net Lease («очищенная ставка», подразумевающая дополнительные платежи).
В России нередко используется ставка Triple Net, по которой все затраты на содержание здания ложатся на плечи арендатора. Эти затраты обозначаются как операционные расходы (налоги, страхование объекта, эксплуатационные расходы). В договоре аренды они выносятся в качестве переменной.
«Структурирование арендной ставки позволяет проиндексировать риски арендодателя. Арендодатель имеет полный контроль над доходностью своего объекта. Что касается арендатора, то со структурированной ставкой он может прогнозировать свои затраты и понимать, за что именно он платит», – комментирует Марина Пузанова.
При фиксированной плате, которая в большинстве своем используется арендодателями, арендатор уже не может контролировать свои расходы. Если собственник повышает арендную плату, есть вероятность, что он просто увеличивает таким образом свою доходность, заключила эксперт.