Недавний кризис в корне изменил положение дел на рынке зарубежной недвижимости. Многие аналитики утверждают, что он никогда уже не будет прежним. Покупают ли сейчас недвижимость за рубежом? Планируется ли новое падение цен? Какие «подводные камни» существуют при покупке зарубежной недвижимости? На эти вопросы «В кризис.ру» ответили эксперты.
На эти и другие вопросы «В кризис.ру» ответят генеральный директор Интернет-портала «PRIAN.RU — Недвижимость за рубежом», проекта российской группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Михаил Келим и главный редактор портала Алексей Коновалов.
— Алексей, в какой стране рынок недвижимости лучше "пережил" кризис?
— Не пострадали те, кто не особенно поднялся до кризиса. Традиционно самые стабильные рынки – те, где не было массового строительства и, соответственно, массовых предложений, не накручивались цены – в общем, такого пузыря не надувалось. То есть, если смотреть наиболее популярные рынки, то это Германия и ассоциируемые с ней рынки Австрии и Швейцарии, Франции и Италии. Хотя прогнозы по ним были не очень хорошие, но обошлось: падения не было. Также надо отметить рынки северной Европы, Скандинавии. Были рынки, которые росли, у них свои «пузыри» надувались. Это Китай, в первую очередь, Австралия, Сингапур и Израиль. Прекратилось это почти везде, кроме Австралии и новой Зеландии. И насчёт Израиля: я не слышал, чтобы там начались спады. В Китае всё остановилось.
— Где падение было минимальным, а где максимальным?
Максимальное падение – конечно, наблюдалось в Дубае, США, Великобритании и Испания. Пострадали «перегретые» рынки, особенно Дубай: там вся спекуляция на этом построена. В прошлом году у них произошло самое катастрофическое снижение цен – до 70%. Болгария тоже хорошо снижалась, но падением я бы это не назвал.
— То есть, «дно» все уже пережили?
— Нет, не сказал бы.
— Неужели цена ещё будет падать?
— Да, возможно. Первые, кто пережил кризис – страны Балтии, в самом начале. Я знаю, что там, в отличие от США, осенью 2009 уже всё закончилось. В Латвии цены на недвижимость сейчас снова растут. Что касается того, с какой скоростью восстанавливается рынок…. В Латвии он уже пережил «дно». Постоянно говорят, что в Испании «дно» достигнуто, но разговоры эти зачастую беспочвенны. Только после нескольких месяцев роста можно говорить, что было «дно», и что оно преодолено. Ни в США, ни в Дубае уверенного роста нет, лишь в Великобритании, пожалуй, наблюдается некоторое повышение цен. Болгария сейчас идёт по стопам Испании: много построили, а спрос снизился, к тому, же, там было много недостроя. В Болгарии сейчас достаточно спокойное положение, но предложение по-прежнему превышают спрос. Там только сейчас столкнулись с переизбытком. До этого на рынке было много ивестиционных сделок, когда недвижимость покупалась, чтобы потом продать ее дороже или сдать в аренду… а сейчас цены не растут. Сейчас покупают, но значительно меньше и в основном для собственных нужд.
— С какой скоростью восстанавливается рынок? Равномерно ли это происходит по всей Европе?
— В некоторых странах просто не было роста и, соответственно, не было падения. Некоторых кризис коснулся слегка, как Италию и Францию, например, они его почти не почувствовали. Многие курортные страны ориентируются на Испанию: когда там остановится падение, перестанут падать и остальные, та же Греция. Ещё есть Кипр, он входит в Евросоюз, хоть к Европе не имеет никакого отношения. Он долго держался, потом на Кипре тоже перестали покупать. Дорого, всё-таки остров. Сейчас цены падают, и непонятно, когда там всё закончится.
— Когда планируется выход на докризисный уровень?
— Никогда. Этого вообще не будет в ближайшие годы. Рынки «перегреты», и все аналитики говорят, что выход на докризисный уровень невозможен. Конечно, они когда-нибудь выйдут… когда доллар будет стоить гораздо меньше, чем сейчас. Но в ближайшем будущем – нет. Нет шансов, что снова «надуется пузырь» в Испании или в Штатах. Сейчас все думают о том, как бы не произошло того же в Австралии или в Китае. Власти всех стран разрабатывают комплекс мер по борьбе с ростом цен, особенно Китай. Роста там сейчас нет, но и «пузырь» пока не лопнул.
— Какие крупные проекты осуществляют российские застройщики на зарубежном рынке?
— Эпизодические. То же самое ЛенСпецСМУ что-то делало в Болгарии, а остальные застройщики себя там плохо чувствуют. Вообще активного выхода российских застройщиков на мировой рынок не было. Во всяком случае, они это не афишировали. Я уверен, что «Интеко», например, что-то строило, но никто об этом не знает, и они будут отказываться, если спросить.
— В какой стране зарубежная недвижимость пользуется большим спросом?
— Ну, я сейчас возьму двенадцать наиболее популярных стран… В Болгарии сейчас наиболее популярна покупка не очень дорогой недвижимости для себя и для отдыха летом с детьми и пенсионерами. Пенсионерам там предлагается вид на жительство. Потом – Германия, она интересна тем, кто хочет купить бизнес, коммерческую недвижимость для сдачи в аренду. Те, кто туда эмигрируют, обычно не имеют возможности купить недвижимость. Испания – более дорогой курорт. Сейчас у нас есть предложения на побережье Коста-Бланка, это дороже, чем в Болгарии. Покупают там те, кто хочет отдыхать и жить там какое-то время. Сдавать в аренду там что-либо пока малореально. США – это скорее для тех, кто хотел бы туда уехать. Так же – Канада, Австралия. США предлагает недвижимость во Флориде, но я не уверен, что продавец и покупатель находят друг друга. Люди думают, что могут купить там отчуждённую недвижимость за гроши. Это достаточно сложная процедура, нужно знать тонкости. Что дальше… Швейцария, Италия. В Италии интересно: там два рынка недвижимости. Один – доступное и недорогое жилье в районе Сицилии и Калабрии, но это регион достаточно отсталый. Второй – Северная Италия, это люкс. Кстати, Франция тоже воспринимается как страна класса люкс, хотя там много дешёвой недвижимости. В Финляндии покупают жители Северо-Западного региона и Москвы. Впрочем, москвичи вообще больше всех покупают. Это зимний отдых или, наоборот, летние озёра. Петербуржцы туда ездят на выходные, если это, например, район Лапеенранта. Там русским продают дороже, чем финнам. Что ещё… Черногория. Там цены достаточно высоки для такого уровня сервиса. Турция и Египет. В Египте в основном Хургада и Шарм-эль-Шейх, но там невозможно купить недвижимость в полную собственность: оформляется аренда на 99 лет. В Турции – Анталия, самый популярный туристический регион, и Эгейское побережье плюс острова: Родос, Хиос. Они дороже и менее раскручены.
— Михаил, кто и для чего сейчас покупает недвижимость за рубежом?
— Раньше очень многие покупали, чтоб вложить деньги и через пару лет перепродать, Информационный фон был очень активен: якобы цены на недвижимость дико растут, это очень быстрые и лёгкие деньги. А в крайнем случае, если вы купите не для перепродажи, то это супер-инвестиция, потому что вы влёгкую находите людей, которые это снимут, это будет не только окупать затраты на содержание, но и приносить вам стабильный доход. Про это до кризиса кричали на каждом углу, и многие россияне покупали. В некоторых странах это было действительно так. Например, в Объединённых Арабских Эмиратах цены росли настолько быстро, что весь мир туда вкладывал, через год-два продавал, и вся эта цепочка спекуляций всё росла и росла. В результате, у них одних из первых всё и навернулось.
Сейчас ситуация немного изменилась. Акцент сместился в сторону тех покупателей, которые думают о покупке именно для себя. То есть, не с целью заработать денег, перепродать, а с целью купить, например, дачу, куда можно летом выезжать вместе с семьей или вывозить жену и ребёнка на три месяца, бабушку, дедушку и, если есть машина, самому туда периодически ездить.
— Таким образом получается, что наибольшим спросом пользуется недвижимость, которую можно использовать в качестве курортного жилья?
— Не обязательно курорт, потому что разные люди по-разному любят отдыхать в разных местах. Для кого-то это, наоборот, предместье какого-то крупного города, чтоб можно было находиться вблизи каких-то культурных объектов и развлекательной инфраструктуры. Для кого-то это курортная недвижимость. Ну, лидер у нас всегда Болгария. Для кого-то это море, кому-то ближе горнолыжные курорты. В общем, люди покупают для себя, для личного использования. Цель та же самая, что, допустим, для петербуржца купить в пригороде дачу. Абсолютно одно и тоже. Кто-то покупает для того, чтобы пожилые родители могли туда переехать. Это достаточно значимый повод. Кто-то покупает для себя, чтобы просто мотаться, когда есть свободное время, отдыхать в Европе, поскольку цены там несравнимы с российской недвижимостью. Люди покупают для себя.
Другая часть – это те, кто хочет сохранить деньги. Некоторые рынки показали свою стабильность, например, немецкий рынок. Они потихоньку растут, вообще не обращая внимания на окружающее. Если случается падение, то мизерное. Люди вкладывают в такие рынки именно для того, чтобы сохранить деньги. Они понимают, что это не быстро. Это не для того, чтобы перепродать, недвижимость – некий актив, который имеет ценность, и эта ценность не подвержена изменениям.
Какие ещё цели… эмиграция, конечно. Хотя интересуются приобретением недвижимости для эмиграции гораздо больше, чем действительно покупают. Очень много людей задумывается об эмиграции, они думают, что хорошо было бы переехать в какую-то страну. Но, естественно, намного меньше людей уезжает, и намного меньше из тех, кто уезжает, покупает там недвижимость, чаще просто снимают.
Есть ещё такое понятие «запасной аэродром», и в России оно достаточно распространено. Люди покупают недвижимость в Европе, чтоб иметь место, куда они могли бы при желании переехать. У них может не быть такой необходимости прямо сейчас, но они могут об этом думать.
— В случае особой политической нестабильности?
— Не обязательно. Это может быть и политическая нестабильность, и просто личное желание, когда человек работает здесь, достиг определенного уровня и понимает, что ему не нужно находиться 24 часа в офисе, чтобы зарабатывать деньги. Он понимает, что может уехать, я знаю примеры, в Турцию, Италию или Испанию, где человеку удобнее жить, и там уже либо открывать какой-то местный бизнес, либо удалённо управлять тем, что происходит в России.
— В какой стране недвижимость пользуется большим спросом у разных категорий покупателей?
— Если говорить не о спросе, а об интересе – есть база предложений Prian.ru, несколько десятков тысяч, и мы считаем запросы по поисковой базе по определенным критериям. Дальше проводим анализ и выводим наиболее частотные запросы. Лидирует, безусловно, Болгария, хотя сейчас её отрыв от второго места стал менее фантастичен, чем раньше. Раньше было 10%, сейчас где-то в районе 5%. За ней следует Германия.
— Болгария интересна и туристам, и бизнесменам? Она пользуется успехом у всех категорий покупателей?
— В Болгарии больше всего пользуются успехом, конечно, бюджетные вложения. То есть, до 40-50 тысяч евро. Ты можешь купить дачу у моря, квартиру с видом на море, с хорошей отделкой, в приличном месте, с нормальной инфраструктурой, с русскими соседями, чтобы можно было, опять же, ребёнка отпустить во дворик поиграть, в очень интересной стране, по которой можно путешествовать, а не только валяться на пляжах… ты можешь купить все это за 20-50 тысяч евро. Это будет уже хорошее красивое жильё. Конечно, в России ты такого нигде никогда не купишь.
В Болгарии есть и другие предложения, премиального сегмента, когда ты получаешь всё, то же, что и в классической традиционной Европе: шикарная отделка, меблировка, марина, например, возможность свою яхту поставить. Там будут очень богатые соседи, очень дорогие машины, хорошая управляющая компания, которая будет заниматься твоим комплексом… и это всё есть, в том числе, и в Болгарии. Естественно, в Болгарии ты заплатишь за это в разы меньше, чем в той же Испании или Франции. Но такая недвижимость в Болгарии, несмотря на то, что по потребительским качествам и по соотношению «цена-качество» она выигрывает, в данный момент не пользуется большим спросом. Люди, которые готовы вкладывать 100-150 тысяч евро, смотрят на более престижные предложения.
— Например, на Германию?
— Германия – это совсем другое. Сейчас мы говорили о курортной недвижимости в Болгарии… есть сегмент, скажем, горнолыжной недвижимости в Болгарии, которая привелекает англичан, например, потому что сейчас горнолыжные курорты в Болгарии выходят на уровень, сравнимый с европейским. Естественно, цены там существенно ниже, склоны, говорят, нормальные, и можно кататься на лыжах гораздо дешевле, чем в той же Австрии, например. Европейцы это ценят… точнее, европейцы, кроме россиян, это ценят. Россияне Болгарию с горнолыжным курортом не ассоциируют вообще никак. Им нужно море – вот они его и покупают. Я лично видел эти квартиры в премиальном сегменте в Болгарии. Это интересно, и если не гнаться за «понтами», чтобы говорить, «у меня дом во Франции», то я бы, может, и купил бы в Болгарии. К тому же, кормят там пристойно. Это сейчас наш самый главный сегмент: курортная недвижимость в Болгарии.
— Именно курортная? А офисная, например?
Рынок офисной, коммерческой недвижимости в России в зачаточном состоянии. Профессионалов, которые работали бы на этом рынке, можно пересчитать по пальцам. Мы видим много запросов по коммерческой недвижимости средней ценовой категории, до миллиона евро, когда люди хотят иметь небольшой бизнес за рубежом. Это может быть коммерческая недвижимость офисной площади, которую бы они сдавали, либо магазинчик, кафе, ресторан. Вот на этот сегмент коммерческой недвижимости спрос достаточно высок, но не удовлетворён. Некому продавать. Есть сегмент гораздо более дорогой, когда сумма сделки – десятки и сотни миллионов евро. На Конгрессе по зарубежной недвижимости говорили, что сейчас растёт интерес к очень крупным сделкам. В принципе, это понятно. Если у людей есть такие серьёзные деньги, то туда имеет смысл вкладывать. Хотя рынок коммерческой недвижимости во всём мире сейчас переживает тяжёлые времена, потому что очень высок уровень вакантности, незанятых площадей.
— Существует стереотип «русские всё скупили»: как к нему относятся в других странах и насколько он далёк от истины?
— Был такой интересный случай, в позапрошлом году. К нам стали один за другим обращаться представители крупнейших национальных финских СМИ. Брать интервью, писать заметки… Они спрашивали про россиян и недвижимость в Финляндии. Почему такой интерес? У них это пару лет назад стало национальной проблемой. Они говорили, что русские облюбовали определённый сегмент, скупают там почти всё, и финну там вообще ничего не купить. Люди хотят в своей стране покупать по нормальным ценам, а русские готовы платить больше. Финны очень расстроились по этому поводу. Говорят, что, если отъезжать от границы, то финны очень критически относятся к тому, чтоб русские были их соседями, а в регионы, где наши соотечественники плотно засели, финн не поедет: он на них деньги делает. Понятно, что экономика некоторых регионов держится на наших вливаниях, поэтому отношение уже более толерантное.
Где ещё… есть страны, где иностранцев вообще не очень любят. Вот, например, Швейцария, Норвегия – там отношение к русским и к русской недвижимости очень критическое.
— Почему?
— Пьём, гуляем, дебоширим, скупаем подчистую… Во многих странах, наоборот, очень тёплое отношение — это Турция, например, Черногория, Хорватия, где к россиянам относятся очень хорошо. Во многих странах есть русскоязычные сообщества, и ты, покупая недвижимость, можешь сделать так, чтоб у тебя были русские соседи. Так что стереотип, что «русские всё скупили» — скорее тема для СМИ, хотя на на нём и пытаются периодически играть.
— А скупает в основном кто? Отдыхающие или бизнесмены?
— В той же Финляндии – конечно, отдыхающие. Например, у нас есть возможность проехать до своей дачи час – и заплатить за неё 400 тысяч евро. Или можно проехать пять часов и заплатить двести тысяч евро, но там своё озеро, большой дом и отсутствие головной боли по поводу того, что ты туда вывез семью и с ними что-то случится, потому что там высокая степень безопасности, качественная медицина, всё быстро и замечательно. Каждый день туда мотаться неприятно, но если ты всё семейство отправишь на дачу, то это очень красивый вариант. Многих медицина волнует, но профи говорят, что этот вопрос решается, можно просто купить страховку для ребёнка.
Кроме того, говоря о Финляндии, нужно помнить, что там очень строгие законы насчёт риэлторской деятельности. Для того, чтоб риэлтор там работал, у него должна быть лицензия на риэлторский бизнес, если он хочет создать свою компанию, он должен проработать несколько лет. Очень важно, покупая в Финляндии, требовать все документы, поскольку там работают русскоязычные посредники,у которых нет вообще ничего: ни договоров, ни удостоверений, что они могут вообще что-то делать. Но если ты действуешь грамотно, проверяешь все документы и видишь, что компания действительно имеет право заниматься риэлторской деятельностью в Финляндии, то ты можешь быть спокоен: там с этим всё очень серьёзно.
— Какова политика разных стран по отношению к русским покупателям?
— Представители Кипра, Испании, Турции, Болгарии всегда очень открыто реагируют на предложения, активно участвуют в форумах. Представитель Турции на конгрессе говорил, что они буквально братья с российским народом. Мы привозим инвестиции, причём в большом количестве. Те же англичане, которые «впереди планеты всей» по инвестициям в зарубежную недвижимость, скисли из-за кризиса, а наши продолжали вкладывать. Ну как зарубежные правительства могут к этому относиться? Во всяком случае, декларируют они очень дружелюбное отношение. Например, когда на локальные встречи риэлторов приглашаются представители консульств, они всегда готовы приезжать и рассказывать о своей стране. Опять же, посольство Латвии недавно делало крупную пресс-конференцию по поводу возможности инвестиций. Все сейчас пытаются привлечь инвестиции, и российские инвестиции – не на последнем месте.
— В какой стране Европы и мира наиболее финансово благоприятные возможности для покупки недвижимости?
— Нужно чётко понимать: ты для себя покупаешь или для «выгоды». Когда ты покупаешь для себя – конечно, ты не хочешь прогореть, не хочешь, чтобы через год цена рухнула… Если ты покупаешь для инвестиций – та же Германия хороша, там нет сверхдоходов, но уже многие десятки лет люди инвестируют – и свой кусочек получают. Америка сейчас говорит, что у них достаточно интересные инвестиции. Правда, немного загибают насчёт 12-15% годовых, но 7-9% — вполне возможно. Сейчас акцент не на инвестиции всё-таки.
— А, например, налоговые условия, где лучше?
Они достаточно близки, это не может являться значимым фактором при покупке недвижимости. Содержание недвижимости в России обычно обходится дороже, чем в любой другой стране. Многие думают, что купят квартиру в Испании или во Франции, и в неё придётся вкладывать огромные суммы в год. Чаще всего, в России мы платим больше. У нас очень дорогие коммунальные услуги.
— Американский представитель на Конгрессе INFOREAL как раз говорил о налоговых условиях в разных штатах…
— Есть свои особенности. В Америке тем более, потому что у них и правда в каждом штате может быть что-то своё.
— Он сравнивал Нью-Йорк и Флориду.
— Мне потом сказали, что он не в полной мере рассказал, какое на самом деле налогообложение в Нью-Йорке и Флориде. Он занимается Флоридой, поэтому и представил её в лучшем свете. В Америку можно инвестировать, чтобы получить потом вид на жительство. Точно так же – в Латвию или Панаму. Это может быть дополнительным бонусом при покупке недвижимости.
— Напоследок: на что вы посоветовали бы покупателю обратить внимание при приобретении зарубежной недвижимости? Какие «подводные камни» могут быть в такого рода сделках?
— Обратить внимание надо в первую очередь на то, что вы хотите получить от зарубежной недвижимости. Зарубежная недвижимость – это не «фишка» на рынке, как акции или золото. Это место, где вы потом, возможно, будете жить. Может быть, перевезёте туда родителей, может быть, через какое-то время переберётесь сами. То есть, как перед покупкой любого серьёзного товара, надо понять свои потребности, а потом собрать как можно больше информации. Естественно, каждый риэлтор рекламирует те рынки, которыми он занимается, которые ему выгодно продавать. Можно поездить по разным странам, пожить там, если есть такая возможность, сравнить. Это же не аренда, это надолго. Надо смотреть на местах, что это за недвижимость.
Англичане покупали по картинкам, но это не очень оправданно. Безусловно, в Интернете можно выбрать несколько предложений, которые вас заинтересовали: по описаниям, по картинкам, по цене. Но перед тем, как покупать, нужно съездить, своими глазами посмотреть. Могут попадаться сюрпризы, о которых мы просто не думаем. Например, на Кипре что-то продаётся как элитная недвижимость – а там в спальне мраморные холодные полы. Просто у них принято так строить.
Основная задача человека, который собирается покупать зарубежную недвижимость – задавать как можно больше вопросов. Причём не стесняться и выведать всё, что может сказать риэлтор по рынку. И вторая задача – выбрать правильного риэлтора. На рынке известных брэндов очень мало, есть много людей, которые выдают себя за риэлторов зарубежной недвижимости. Это выливается в некачественное обслуживание, в то, что клиенту сообщается ложная информация, и всё это выявляется, когда деньги уже заплатили и от сделки не отказаться. Надо выбрать правильного партнера, вызнать всё про компанию, есть ли у неё опыт и право заниматься этими делами и самостоятельно собрать как можно больше информации. Иначе есть риск, что не про всё будут говорить: только про хорошее. На рынке есть квалифицированные специалисты, но есть и те, кто ничего в этом не понимает, и связаться с такими было бы обидно.
Справка: Интернет портал «PRIAN.RU — Недвижимость за Рубежом» — проект российской Группы Компаний «Бюллетень Недвижимости», медиа-холдинга, занимающего лидирующие позиции в области информационного обеспечения рынка недвижимости России.