Операции с недвижимостью – дело очень ответственное и зачастую рискованное. Это звучит как общее место и не требует дополнительного напоминания. Но особенно сложны ситуации, когда в таких сделках косвенно или напрямую участвуют несовершеннолетние. Об их правах рассказала юрист Зарина Амерханова в ходе проходившей в минувшие выходные Ярмарки недвижимости.
До 14-летнего возраста ребенок может принимать участие в сделках с недвижимостью лишь косвенно. Такие сделки заключаются с его родителями, опекунами или попечителями (если они по тем или иным причинам не поражены в правах). В возрасте 14–18 лет юноша уже имеет право самостоятельно заключать сделки, но при соблюдении ряда условий: если судом доказана его эмансипация – самостоятельные заработки и самообеспечение. Но в таком случае, прежде чем решиться на сделку, несовершеннолетний должен получить разрешение суда, представив свой трудовой договор. Подобные сделки совершаются под контролем органов опеки, особенно когда у подростка нет родителей. В любом случае покупатель рискует, приобретая недвижимость, в которой проживают несовершеннолетние: в первую очередь суд будет учитывать именно их права.
Поэтому если вы хотите купить квартиру, в которой проживает незарегистрированный ребенок, начните с требования его обязательной регистрации. Если же у покупателя есть ребенок, он также обязан зарегистрировать его в приобретаемой квартире. С 14 лет это допускается в жилом помещении без родителей. Но если ребенок еще не достиг указанного возраста, сначала необходима регистрация хотя бы одного из родителей.
По факту контроль за исполнением нотариального обязательства никто не ведет. Однако при серьезных нарушениях прав ребенка следует информировать органы опеки. Продавцу стоит учесть, что квартира с зарегистрированными собственниками стоит гораздо дешевле, чем та, где никто не зарегистрирован. Ведь в этой ситуации покупатель сталкивается с рядом трудностей при оформлении необходимых документов. К тому же при продаже недвижимости выписать ребенка можно без участия опеки, однако ему необходимо предоставить альтернативное жилье. То же касается и случаев выселения по суду. По закону право на имущество несовершеннолетнего принадлежит его родителям. Но это вовсе не означает, что родители вправе продать жилплощадь своего ребенка.
Дети также имеют право на разделенное имущество родителей в случае их развода. Частое заблуждение женщины перед разводом: «Ты получишь одну долю, а я имею право на две, ведь со мной остается ребенок!» На самом деле матери и ребенку иногда выгоднее получить долю меньшего размера. Юрист привела пример, когда при разводе женщина с детьми получила от мужа большой, но неблагоустроенный участок – пришлось платить огромный земельный налог и самостоятельно обустраивать территорию. Тогда дама решила судиться за участок меньшего размера. И, кстати, выиграла процесс, вероятно, посчитав исход хеппи-эндом.
«Государство соблюдает интересы детей любой ценой», – говорит Зарина Амерханова. По смыслу этих слов можно положиться на закон и не бояться за ребенка при совершении сделки. Но это не отменяет необходимости тот же закон знать. И вообще быть повнимательнее в серьезном вопросе.