О причинах кризиса на рынке недвижимости, возможном приходе его второй волны, спросе на офисную недвижимость и перспективах развития рынка в своем интервью «В кризис.ру» рассказал Сергей Федоров, генеральный директор компании Praktis CВ (холдинг Setl Group), специализирующейся на предоставлении услуг по консалтингу и брокриджу на рынке коммерческой недвижимости.
О кризисе
— С чего, по-вашему, у нас начался кризис и как он повлиял на рынок недвижимости?
— После того, как мировые денежные рынки рухнули, в России перестала финансироваться девелоперовская и сократилась инвестиционная деятельность на рынке коммерческой недвижимости. С этого начался кризис в отрасли. Компании, для которых недвижимость является инструментом инвестиций, либо инструментом их бизнеса, перестали развиваться. В результате на всех сегментах коммерческой недвижимости спрос упал в 1,5 – 2 раза. Девелоперские проекты остановились. Консалтинговые и брокерские компании лишились заказов на консалтинговые услуги, а спрос на брокерские услуги по аренде и продаже объектов коммерческой недвижимости достиг критически низкого уровня.
Весь кризис я находился у руля компании, и, по моим оценкам, нижняя точка кризиса была пройдена летом 2009 года, после чего началось некоторое восстановление. В Петербурге возобновили развитие торговые сети и производители. Например, производители пищевых продуктов начали развивать розницу. Связано это было с тем, что значительно снизились арендные ставки, и с точки зрения рентабельности бизнеса производителям стало выгодно развивать собственную розницу – ведь пищевые продукты в кризис не переставали пользоваться устойчивым спросом. Также продолжали развиваться некоторые группы арендаторов в сегменте одежды – в основном, это нижний ценовой сегмент – всевозможные стоки и дискаунтеры. В дальнейшем, когда после получения господдержки начали восстанавливаться банки, «одежники» вновь возобновили поиск помещений под розницу. С возобновлением потребительского кредитования и в этой области спрос пошел вверх.
К осени 2009 года банки стали размораживать кредитные линии своих старых клиентов, рефинансировать ранее взятые кредиты и т.п., как следствие произошло некоторое оживление и в офисном сегменте. Если до этого происходило уменьшение площадей арендуемых помещений, то осенью
-Что это были за компании, которым первым понадобились более просторные офисы?
— Много компаний пришло из сферы хайтека, машиностроения, рекрутинга и других сфер. Но в основном спрос вырос из уже существующих арендаторов. Компании снова начали расти и, как только существующие площади переставали позволять им расширяться, они выходили на увеличение арендуемых площадей. Однако новых арендаторов по-прежнему очень мало, потому что только летом этого года начался процесс вхождения на рынок новых компаний. Это выразилось еще и в увеличении спроса на участки производственного назначения. Если перед кризисом поиском участков в основном занимались девелоперы для реализации своих проектов жилой, коммерческой недвижимости и смешанных проектов, то с кризисом эта практика прекратилась и произошло большое затоваривание рынка по предложениям земельным участкам под девелоперские проекты. Восстановительный процесс на рынке земли выразился именно в появлении спроса на участки под производственную деятельность. В этом сегменте в основном были представлены пищевые, легкие сборочные производства и фармацевтика. Это связано с политикой города по созданию соответствующих кластеров в экономике.
О второй волне
— Стоит ли, ожидать прихода второй волны кризиса?
— Никакого бурного роста рынка сейчас нет и сказать, что кризис миновал нельзя по фундаментальным причинам. У нас по-прежнему нет на рынке дешевых длинных денег, которые позволили бы развернуться девелоперам, нет ощутимого роста зарплат и соответственно сокращения безработицы. Поэтому для торговых сетей и для банковской розницы существуют ограничения для роста. Рост спроса на коммерческую недвижимость медленный, прерывистый и любые колебания финансовых рынков тут же всех вгоняют в панику. Когда говорят о второй волне, подразумевают, что плохие активы банков каким-то образом скажутся на их финансовом состоянии и соответственно вызовут кризис ликвидности и как следствие – повторное обрушение финансовой системы. Но на самом деле ничего подобного пока не происходит, более того, даже не ожидается в ближайшем будущем.
В девелоперском бизнесе по большей части происходит следующий процесс: либо что-то более интересное, либо неликвидное банки переводят в свои управляющие компании.
Многие активы продаются. Если речь идет о тех проектах, которые находились в стадии готовности выше 50%, то банки рефинансируют кредиты по ним, позволяя закончить начатые проекты. Сейчас уже процентная ставка по хорошим клиентам из числа девелоперов достигает докризисного уровня — 11,5% годовых, по ней можно достраивать объекты, расплачиваться с банками и иметь прибыль. Ситуация с плохими банковскими активами выправляется. Благодаря консервативной политике у банков накопились огромные запасы ликвидности, которые пока не находят применения не в корпоративном кредитовании, ни в розничном кредитовании. С одной стороны банки сдерживают спрос, и тем самым восстановление рынков идет плавно, но с другой стороны тем самым риски второй волны за счет такой подушки ликвидности минимальны. Еще одна ситуация, с которой связывали возможность прихода второй волны кризиса, это большой объем корпоративного долга российских компаний перед западными кредиторами. Та же самая ситуация сейчас и в Европе и в США – огромные объемы ликвидности полученные от государства по низкой процентной ставке люди готовы пристроить хоть куда. Сейчас для них прокредитовать приличный проект в радость, у них есть желание кредитовать РФ, и они предлагают выгодные условия — 5-6% годовых в евро. Такие предложения поступают каждый месяц. Эти долги конвертируются в облигации, в какие-то более дешевые инструменты, которые год назад невозможно было разместить с понятной доходностью, на сегодня это возможно. Происходит размораживание бизнеса, продаются ликвидные залоги, идет отказ от нерентабельных проектов – все это в целом улучшает платежеспособность компаний по обслуживанию долгов и выражается это в том, что у нас на рынке девелопмента массовых банкротств нет. Компании меняют владельцев, но историй с кучей обманутых дольщиков и акционеров нет. В целом макроэкономическая статистика показывает, что некое восстановление есть. Эта ситуация рецессии и стагнации может длится годами. Сегодняшняя ситуация показывает, что участники рынка и рынки приспособились к условиям ограниченного спроса, консервативного финансирования, все что лишнее сокращено, проекты, требующие длинных и объемных процессов финансирования отложены. Рынок существенно оздоровился.
О рынке офисной недвижимости Петербурга
— Валентина Матвиенко неоднократно заявляла о том, что Петербургу не хватает бизнес-центров класса «А»? Насколько верно это утверждение?
— Ситуация в большей степени связана с географическими диспропорциями. Достаточно серьезный спрос существует на размещение в Центральном и Московском административных районах. Довольно ограниченное предложение на этих территориях связано с тем, что в сегодняшнем пониманием бизнес-центр класса «А» – это не реконструированное, а новое знание. Получить свободный участок в видовых местах в этих районах сейчас практически невозможно. Снести старое здание и построить новое тоже крайне сложно по причинам охранного законодательства.
— Какие компании нуждаются в офисных помещениях премиум-сегмента?
— Сегмент бизнес-центров класса «А» для Петербурга имеет ограниченный спрос: представительства крупных иностранных компаний все находятся в Москве, а здесь находятся филиалы, которые арендуют площади в несколько раз меньшие. Борьба за перенос штаб-квартир крупных компаний в Петербург имела отдельные успехи, но обычно в такой ситуации дело заканчивается тем, что компания либо строит сама для себя офисное здание, либо город предоставляет ей какое-то помещение или особняк. Новые бизнес-центры начали строиться практически только с 2005 года, когда появился некий внутренний спрос, до этого их почти не было. В кризис на этом рынке была определенная миграция, но и она остановилась, когда ставки аренды бизнес-центров класса «А» и «В» практически сравнялись. Особенно если говорить о новых бизнес-центрах класса «А».
— Какие новые проекты в области офисной недвижимости сейчас реализуются на петербургском рынке? Не приведет ли выход новых крупных игроков на этот рынок к обрушению сегмента?
— Из новых масштабных проектов реально реализуется только «Невская Ратуша». Этот проект, имеет 100%-е гарантированное финансирование, поскольку его реализует дочерняя компания банка ВТБ, там нет препятствий градостроительного характера, уже есть рабочий проект, расчищена площадка и соответственно этот проект имеет все шансы завершиться в заявленные сроки –
О комплексном освоении территорий
— Как сейчас развиваются проекты комплексного освоения территорий? Сколько их в городе? Какое будущее их ждет и не это ли тот путь, по которому будет развиваться весь петербургский девелопмент?
— До кризиса проектов комплексного освоения территорий было заявлено порядка 40. Увы, но сейчас в фазе строительства из них находятся лишь единицы. Например, проект «Балтийская Жемчужина», финансирование которого осуществляется и за счет государства, и за счет банков Китая. Проект строится фазированно, в этом году сдана первая очередь – «Жемчужная премьера», это жилой комплекс, а вот что касается коммерческой инфраструктуры — торгового и бизнес центров, гостиницы, которые запланированы — это все отложено на более поздние сроки. Помимо жилой застройки первоочередным проектом является многофункциональный центр, куда китайцам удалось привлечь соинвестора и тем самым разделить риски и финансирования. Но и он пока находится в стадии проекта.
Из других проектов стоит отметить, например, проект «Семь столиц» (проект девелоперской компании Setl City), также начинается с жилой застройки, сегодня уже открыты продажи в первой очереди – квартале «Вена». В проекте «Северная Долина» (проект двелеоперской компании «Главстрой СПб») тоже доминирует жилая функция и за счет финансирования инженерной подготовки городом и наличия метро поблизости имеется гарантированный сбыт. Кроме того, город покупает в этом проекте 900 квартир для очередников, а еще раньше были приобретены квартиры для нужд Минобороны. Соответственно, этот проект тоже станет интересным и конкурентоспособным на рынке жилья. Но про комплексное освоение территории как тенденцию развития девелопмента пока говорить рано.
Если сравнивать точечную застройку и освоение новых территорий, понятно, что в точечной застройке земля дороже, ее цена составляет до 30% себестоимости, но зато отпадает необходимость в инженерной подготовке. Именно поэтому в тех проектах, которые я назвал, инженерная подготовка в значительной степени проводилась за счет государства, российского, китайского, субъектов федерации, Петербурга и т.п. Я не представляю, сколько может стоить «квадрат» в проектах, где частная компания сама будет вести инженерную подготовку без помощи так называемого «административного ресурса». Хотя такие проекты и появляются, но назвать их комплексным освоением территории нельзя.
О выводе промышленных предприятий за городскую черту
— Центр города окружен поясом промышленной застройки, большая часть которой в настоящее время никак не функционирует. Возможно ли освоение данной территории под жилищное строительство? При каких условиях это возможно? Как вы оцениваете перспективы освоения данной территории?
— Здесь опять следует говорить о помощи города и федерального центра. Те проекты, где решения уже приняты на правительственном уровне, подобраны альтернативные площадки и есть финансирование, возможно, что и имеют перспективы на реализацию. Однако, некоторые аспекты все равно остаются непонятными, например, как «Адмиралтейские верфи», исполняющие гособоронзаказ и коммерческие заказы, смогут куда-нибудь перебазироваться. В принципе таких предприятий, где участки под переезд были, по сути, предоставлены бесплатно, единицы. Например, Ленполиграфмаш получил участок для переезда, и теперь мы можем говорить об осуществлении там медленного «ползучего» вывода этого промышленного предприятия за черту города.
Там, где девелопер осуществляет вывод производства, например ГИБХ, в рамках проекта «Набережная Европы», происходит переезд, под давлением, с одной стороны, и финансировании девелопера, с другой. Но, ситуация такова, что прийти на промплощадку в центре города и профинансировать переезд предприятия и строительство для него новой инфраструктуры на новом месте, не осилит сейчас не один девелопер — таких сильных игроков на рынке просто нет. Есть лишь единичные проекты, например, Минобороны с переносом института, где частный инвестор профинансировал строительство нового корпуса и купил квартиры для военных, но и таких инвесторов можно пересчитать по пальцам. Там же где предприятие умерло, имеет смысл о чем-то говорить, а где продолжает работать, его собственный бизнес зачастую даже рентабельней, чем будущий бизнес девелопера. Здесь уместно вспомнить, например, завод «Арсенал», для которого существующие заказы от Росавикосмоса и Минобороны являются гарантией доходности и в принципе залогом сохранения бизнеса. Похожая ситуация сейчас и с «Силовыми машинами», которые тоже собирались переезжать. Однако после аварии на Саяно-Шушенской ГЭС они единственные, кто может восстановить работу энергоблоков станции, так что теперь предприятие имеет заказы на десять лет вперед. В результате, конечно, никто никуда не поедет. Этот процесс сложен и связан со сменой технологической парадигмы: те производства и предприятия, которые не конкурентоспособны — умрут, а новые создаются уже на новых местах без всякого переезда.
Производство легче создать, чем перевезти. Скорее, следует ожидать процесса появления старых предприятий с технологическим переоснащением на новых местах и постепенного закрытия старых производств, чем массовых переездов в традиционном понимании этого слова.
О конкурентах
— Востребованы ли сейчас услуги консультантов? С какими проблемами сейчас к ним приходят девелоперы?
— Процессы, связанные с кризисом,были одинаковы для всех: сокращение спроса на консалтинговые услуги привело к тому, что соответствующие отделы в компаниях резко сократились, а характер их деятельности изменился. Нам приходилось заниматься различными экспресс-анализами, переоценкой концепций, пересчетом бизнес-планов. В основном девелоперы в стадии кризиса занимались переоформлением своих отношений с банками. Все это потом привело к реструктуризации ставок по кредитам.
Сейчас консалтинг возрождается в полноценном виде: мы снова приходим к написанию концепций, бизнес-планов, маркетинговых исследований, но сами проекты являются уже более локальными. Ранее, например, мы консультировали проекты с размером участков 20-30Га,
О перспективах
— Что стоит ждать от рынка Петербурга в ближайшее время?
— Восстановления до докризисного уровня мы не ожидаем от рынка вообще, но к 2013-2014 гг. мы должны выйти на уровень баланса спроса и предложения на офисном рынке, где исчезнет профицит. Целесообразность строительства на сегодня имеется только в нескольких географических зонах: надо строить новые бизнес-центры класса «В» с тем, чтобы они появились на рынке в районе
Справка: Компания Praktis Consulting & Brokerage входит в состав Setl Group — одного из крупнейших финансово-промышленных объединений Северо-западного региона России. Основанный в 1994 году как строительная компания «Петербургская Недвижимость», холдинг Setl Group начал свою деятельность со строительства жилых домов. За годы работы «Петербургская Недвижимость» выросла в крупный многофункциональный холдинг — Корпорацию «Петербургская Недвижимость» — и заняла лидирующие позиции на перспективных рынках региона. В 2006 году в целях оптимизации структуры и повышения инвестиционной привлекательности Корпорация «Петербургская Недвижимость» была преобразована в Setl Group, а ряд компаний, входящих в Корпорацию, получили новые бренды. Сегодня Setl Group — холдинговая компания, развивающая свою деятельность как в России, так и за рубежом. Холдинг объединяет такие известные бренды, как Корпорация «Петербургская Недвижимость», Setl City, Setlprof, Setvill, Honvill, Praktis, Setl North Europe OY и другие. Ключевые компетенции компании Praktis Consulting & Brokerage – консалтинг, брокеридж и управление инвестициями. Компания может обеспечить клиентам полный цикл развития объекта – от поиска земельного участка или объекта инвестиций, до разработки концепции и последующей продажи, сдачи в аренду. Среди клиентов Praktis Consulting & Brokerage такие компании, как комбинат «Микоян», холдинговая компания «Ленинец», «ПетерСтар», «Спортмастер», МДМ Банк, Транстелеком, Страховая компания «Росно», Columbia , «Аксель моторс», «Альтернатива синицы» (сеть магазинов бытовой техники «Просто»), «Альфа банк», Аптеки 36,6 , «Банк Москвы» и многие другие.