Центр любого крупного города, кажется, заполнен до отказа: квартиры, представительства, офисы… Но это лишь на первый взгляд: такие лакомые куски недвижимости, как подвалы и чердаки, очень часто находятся в общей собственности. А слово «общая» наши граждане порою понимают как «ничья». Вот и откочевывают эти помещения в руки не слишком разбирающихся в средствах господ, чью неразборчивость вполне искупает наличие толстого кошелька и волосатой руки. И в один прекрасный день жильцы обнаруживают у себя в подвале, например, «теплицу», специализирующуюся на выращивании грибов. Как подобные производства сказываются на экологии дома – говорить не будем, лучше разберемся, почему подобное становится возможным.
Мансардных окон негасимый свет
Учебник по истории архитектуры четко называет дату и место, когда чердаки впервые обрели новое предназначение: архитектор Франсуа Мансар, строя в Париже в 1635-1638 годах в дворцовом комплексе Блуа корпус для герцога Орлеанского — брата короля Людовика XIII, впервые приспособил чердачные площади под жилые помещения. «Мансардные перекрытия» — это именно в честь Франсуа.
Впрочем, не хуже известна дата начала чердачной эпопеи и петербуржцам – 11 декабря 1998 года. В этот день было издано Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга № 1244-р, по которому инвесторы получили возможность строить (реконструировать) чердачные мансардные помещения без согласования с жильцами — собственниками квартир. Причины этого распоряжения понятны – благодаря ему на рынке оказывалось более миллиона потенциальных квадратных метров жилья в лучших районах города. Но последовал ряд судов, инициированных жильцами домов с «соблазнительными» чердаками, и сначала городской суд, а затем и Верховный отменили губернаторскую инициативу, основываясь на приоритете Гражданского Кодекса, в котором заложена юридическая конструкция, не позволяющая кому-либо свободно распоряжаться общими помещениями дома. То есть, если говорить совсем просто, реконструкция любого чердака возможна лишь при наличии согласия всех собственников квартир. Инвесторы, осуществившие реконструкцию, могут получить чердак на условиях аренды или безвозмездного пользования, отплатив жильцам, например, заменой в доме сетей, ремонтом парадных или чем-то подобным.
Но, понятно, что такие условия нравятся далеко не всем желающим поселиться на чердаке. И, естественно, тут же появились способы «сравнительно честного» отъема чердаков. Схема, собственно, везде одна, и потому мы поговорим о московском чердаке на Рождественском бульваре — не только самом громком деле России, но, пожалуй, и самом характерном.
Легким движением руки чердак превращается…
В доме № 10/7 на Рождественском бульваре, на последнем этаже, расселил коммуналку некий гражданин Журбинов. И тут же начал строительные работы на чердаке. Когда один из жильцов подъезда, Михаил Шульман, попытался поинтересоваться, по какому праву это происходит, ответили ему очень просто: «Это схема отработанная, не тратьте зря свои жизни».
Михаил и его сестра Лариса написали заявление о возбуждении уголовного дела, которое подписало еще несколько активных жителей, а так же решили идти в суд. Но суд был с треском проигран. Михаил, вспоминая события почти трехлетней давности и свою тогдашнюю неопытность, лишь качает головой:
— Мы с голыми руками пришли в суд, и, естественно, проиграли. Но я благодарен Мещанскому суду за то, что нам удалось подобрать, вернее, добыть в бою ту винтовку, в виде документов, которую мы сейчас используем. Ответчики предоставили оригиналы документов, чтобы разбить наши аргументы, и подлинники, к подлинности которых у нас есть большие претензии, были предъявлены суду на обозрение. И выданы нам, как того требует ГПК, в копиях. Мы отказались от кассации этого решения, опасаясь того, что, проиграв ее, мы лишим себя возможностей дальнейшей борьбы.
Когда стало понятно, что с «захватчиками» просто так не справиться, Михаил обратился к общественности через свой интернет-блог. Весьма на долгое время череда постов про борьбу за чердак стала одной из самых популярных тем в русской сети. Комментирующиеся делились на два лагеря: одни поддерживали Михаила, восторгаясь его смелостью, другие же писали, что «мы прошли через это. Продавайте квартиру и переезжайте в другой дом. Ваша борьба бесполезна – не тратьте жизнь на суды».
Михаил говорит, что после того, как он, литератор по образованию, немного разобрался в хитросплетениях бумаг, ему, несмотря на все предостережения, показалось, что выиграть дальнейшие суды будет очень легко:
— Схема была весьма простая: в ксерокопии свидетельства собственности на квартиру внезапно появились другие цифры площади, уже с учетом чердака. Далее, на основе этого свидетельства, был сделан поэтажный план, и этот пакет документов был согласован сначала в ДЕЗе района, а потом сдан в Мосжилинспекцию. Появился и протокол собрания собственников с подписями жильцов, не возражающих против отчуждения чердака, но Жилищный кодекс требует стопроцентного согласия собственников, а его не было. Я рассказываю вкратце только основные этапы, на самом деле в жилищной сфере требуется очень много документов. Получается, что на пару сомнительных бумаг был навернут гигантский бюрократический ком, маскировавший «гнилую» сердцевину. Мы подали заявление о возбуждении уголовного дела, но нам было отказано. Отказала и прокуратура, куда мы написали жалобу. И так тринадцать раз! Когда же под давлением Генеральной прокуратуры дело было возбуждено, то в мой адрес посыпались угрозы. Два раза поджигали мой автомобиль, и милиция так и не завела уголовное дело. Девушку, похожую на мою сестру, в нашем подъезде пытались задушить… Было нападение на моего отца, ветерана Великой Отечественной, и по этому факту возбуждено уголовное дело. А сотрудник ЧОП «Стройбезопасность» напал на меня и сестру. Всего мы написали 6 заявлений в ОВД Мещанского района по фактам избиений. А Лариса писала около 5 заявлений о угрозе ее жизни со стороны Журбинова.
Лариса грустно подтверждает слова брата:
— Наш дом, против его воли, втягивают в криминал.
Эти товарищи нам совсем не товарищи
Михаил и Лариса поняли, что бороться за общедомовое имущество было бы проще, если создать Товарищество Собственников Жилья. Стоит сказать, что ТСЖ орудие мощное, и многое зависит от того, в чьих руках оно окажется. По его решению могут быть назначены и реконструкция дома, и повышение тарифов… Или просто для неугодного жильца могут быть подняты тарифы, а на образовавшийся долг начинают капать проценты, и в итоге «несогласный» будет вынужден просто продать свою квартиру, чтобы расплатиться с долгами. Весьма часто этот инструмент используется как способ выселения неудобных жильцов. В Петербурге, например, известен случай когда «несогласный» жилец стал получать счет за свою мансарду в девятнадцать тысяч рублей в месяц.
Жильцы в доме на Рождественском бульваре разделились на три группы: одни стали на сторону Михаила, другие на сторону нового собственника квартиры на последнем этаже, третьи же, которых как обычно в России большинство, остались к дележу общего имущества равнодушны. Но нужное количество голосов (требуемые законом пятьдесят процентов) было набрано и ТСЖ создано. Владелец чердака тут же попытался оспорить власть в ТСЖ, проведя, как утверждает Михаил, не имевшее кворума собрание и, не имея учредительных документов, зарегистрировал себя в налоговой инспекции. Михаил подал в суд, но ответчики туда просто не являются, не забыв, впрочем, также через суд наложить запрет на изменения в реестре, и блокировав тем самым работу ТСЖ, которое возглавляет Михаил Шульман. Фактически, это тупик – в доме оказалось две власти, и которая из них более законна, решится, видимо, еще не скоро.
Пока жильцы делили ТСЖ, дом, в обход «шульмановского» ТСЖ, был обследован работниками некоей фирмы, которые вынесли вердикт о том, что оба его строения нуждаются в капитальном ремонте. В одном строении была осмотрена коммуналка, в другом – квартира дамы, противостоящей «шульмановскому» ТСЖ. Но пока, поняв, что любые их действия получают отпор в суде, и пока не удалось доказать, что именно их ТСЖ «настоящее», расселять жильцов инициаторы обследования не спешат. Михаил считает, что чердак, возможно, был нужен как раз для полной «приватизации» дома: голосуют обычно квадратными метрами, и чердак – весьма мощный «голос».
Юрист Александр Горский подтвердил "В Кризис.ру", что подобное возможно:
— С присоединением чердака к квартире с целью увеличить мощность своего голоса я никогда не сталкивался. Но, тем не менее, юридически это работает, и, скажу честно, подобный способ набора голосов меня пугает.
Между тем в спорах за дом начался новый этап: Лариса и Михаил, которые никак не хотят успокаиваться, скоро, похоже, станут «судимыми». Все очень просто: противоположная сторона дружно выступает свидетелями того, что один из них был избит. Бил, кстати, не Михаил, а хрупкая девушка Лариса. И даже не одного, а нескольких человек! Впрочем, суда пока не было, и вряд ли мы может утверждать, что Лариса, и на самом деле, не дерется и всячески морально не разлагается. Но вот смущает только то, что подобные судимости слишком часто появляются у защитников общедомового имущества. Пока же на доме на Рождественском бульваре висит полмиллиона рублей долга, хотя деньги, собранные еще правлением Шульмана, на счету есть. Почему новое правление не спешит оплачивать тепло и воду – бог весть. Что будет дальше? Как минимум, мы до конца узнаем схему, по которой, расселив коммуналку, можно получить власть над всем домом.
Впрочем, представители нового правления ТСЖ никакой схемы по отъему имущества в этом конфликте и нескончаемой череде судов не видят. Представитель ТСЖ, не пожелавший, чтобы его имя было опубликовано, прокомментировал В Кризис.ру сложившуюся ситуацию так:
— Не думаю, что наш случай представляет собой интерес для прессы. Хотя дело, безусловно, и очень громкое, вряд ли здесь можно говорить о какой-то типичности или о чем-либо подобном. Никакой схемы захвата общего имущества в этом деле нет. Здесь конфликт скорее не рациональный, а иррациональный, и причиной тому амбиции одной семьи – Шульманов. Конфликт, фактически, давно перерос в межличностный, и мы сейчас разбираемся именно с этим. Что же до юридической практики, то давайте вспомним, с чего все началось: с чердака. Шульманы подали в суд, и Мещанский суд в своем решении от 22 мая 2007 года в иске им отказал. А потом они и сами отказались от иска. Вот и все. Я, в принципе, даже не хочу разбирать их претензии по пунктам, да это и не имеет смысла. Есть решение суда, и есть факт того, что Шульманы не стали подавать кассацию. Мне кажется, что уже только исходя из этого вся суть этого конфликта и его истоки должны быть предельно ясными. Есть решение суда, а все остальное – лишь плод больного воображения.
Любимый город может
Но вернемся к родным пенатам. В Санкт-Петербурге самым известным чердаком стал находящийся на Миллионной, 23. В 2005-м году ООО «Корвет» и ООО «Гермес» решили переоборудовать его в роскошную мансарду. Позволения у жильцов никто не спрашивал — КУГИ передал чердак компаниям на инвестиционных условиях без всяких ненужных «посредников». Жильцы, узнав, что из их собственности «испарилось» 600 квадратных метров, обратились в районное Проектно-Инвентаризационное Бюро, но там им объяснили, что это был вовсе не чердак, а целая мансарда. И, значит, имущество не общедомовое, а принадлежит городу.
Представители созданного ТСЖ «Миллионная, 23» успокаиваться не собирались, и подали в суд. А дальше все уже пошло по накатанной схеме: председателя ТСЖ Михаила Беляева кто-то избил и ударил ножом, а потом и вовсе выяснилось, что он сам тоже кого-то избил, кого-то обокрал… Пересказывать эту грустную эпопею смысла нет: сегодня, хотя один из процессов еще и идет, в нем, по словам Михаила Беляева, нет никакого прока – изменить что-либо его вердикт уже не в силах. Жильцы, несмотря на все экспертизы, так и не смогли доказать, что их чердак был чердаком, а не мансардой.
— Я понял, — сказал корреспонденту «В Кризис.ру» Михаил Беляев, — что ко всему на свете надо относится с юмором. И не переживать.
Председатель «Ассоциации ТСЖ Центрального района Санкт-Петербурга» Владимир Семенов заявил В Кризис.ру, что проблема ТСЖ не столько в захватчиках, сколько в добросовестных собственниках:
— Лет пять назад подобные истории с дележкой чердаков и подвалов были в Санкт-Петербурге очень распространены. Сейчас мы встречаем, в основном, лишь их отголоски, но, тем не менее, вряд ли можно сказать, что это редкое явление. Сегодня, например, только в центральном районе судятся жильцы нескольких домов. И, подозреваю, что суды будут и еще.
Дело в том, что когда начинает создаваться ТСЖ, то частенько всплывают интересные факты: оказывается, что технические помещения дома, подвал и чердак, городом уже проданы. Или выставлены на продажу. И в итоге собственникам квартир в управление остаются одни лестницы, а подвалами и чердаками, где зачастую установлено техническое оборудование, владеет некий дядя. И на эту частную территорию не может попасть представитель ТСЖ, чтобы перекрыть, например, в случае аварии стояк. Получается так, что дом, вроде бы, принадлежит ТСЖ, а фактически им управлять оно не может. И представители ТСЖ вынуждены идти в суд, и там, пункт за пунктом, доказывать свои права. Удается это, увы, не всегда.
Многие эксперты справедливо замечают, что подобные проблемы граждане зачастую создают себе сами, не особо беспокоясь о том, что кроме квартир в многоквартирном доме, собственникам принадлежит еще, согласно постановлению правительства РФ № 491 и общедолевая собственность, и «просыпаясь», лишь когда над их головой начинают что-то возводить.
— Я считаю, что любые собственники вне зависимости от того, каким способом управляется их многоквартирный дом, должны описать свою общедолевую собственность согласно постановлению правительства № 491, — говорит Марина Акимова, председатель правления Ассоциации жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья Санкт-Петербурга. — И этим они застрахуют себя от множества неприятных сюрпризов. Другое дело, что это не просто: порядок переписи долевой собственности нигде не прописан, и чиновники пользуются этой вынужденной пассивностью граждан, регистрируя чердаки и подвалы как нежилые помещения, принадлежащие городу, и затем используя их в своих целях.
Идет в Петербурге и еще одно дело с чердаком, вернее уже последствиями чердачного строительства: глава Управления водного транспорта Артур Гавлюк, купивший квартиру на втором этаже бывшего двухэтажного здания дворцовой прачечной в Петергофе, и самовольно произведший перепланировку чердака, менять ее обратно, несмотря на постановления суда, не собирался. А на соседку-пенсионерку, Веронику Гончарову, писавшую на него жалобы, Гавлюк подал в суд, оценив свои «нравственные страдания» в пятьсот тысяч рублей. Но, здесь, похоже, все-таки счастливый конец: история задела даже депутатов Госдумы, и в Петербурге уже побывал Александр Хинштейн, который обратился с запросом на имя прокурора Санкт-Петербурга Сергея Зайцева и губернатора города Валентины Матвиенко, прося разобраться в ситуации, сложившейся в Петергофе. Ответов пока нет, хотя, похоже, вопрос можно считать решенным. Но, к сожалению, это победное окончание лишь одной из многих чердачных войн Санкт-Петербурга.