Петербургский рынок недвижимости подаёт интересные сигналы. Первые три месяца текущего года отметились 4%-ным подорожанием строящегося жилья. Опережающим темпом растёт спрос на первичном рынке. Таким образом, налицо продолжение прошлогодней тенденции: к концу 2012-го готовое жильё подорожало более чем на 7%, тогда как строящееся без малого на 10%. Ценовая разница между готовым и строящимся «квадратом» быстро сокращается.
Эксперты делают оптимистичный вывод о росте доверия к строительным компаниям. Но популярность первичного рынка определяется не только этим фактором. В административных границах Петербурга продолжает снижаться предложение жилья. За год минус составил около 400 тысяч квадратных метров. Уменьшение просматривается и по количеству возводимых объектов. Главная причина тут не столько даже в строительстве как таковом, сколько в градостроительной процедуре. Под застройку элементарно не хватает надлежаще оформленных участков.
В оборот идут прежние территории производственного назначения. Но они не особенно привлекают покупателей из-за неизбежных бытовых неудобств. Эти участки расположены в основном на окраинах. Отсюда рост спроса на объекты в центре. Например, на Петроградке, где введены в эксплуатацию жилищные комплексы бизнес-класса. Хотя по-прежнему преобладает, конечно, спрос на классы «эконом» и «комфорт».
Активнее всего продаются малогабаритные квартиры-студии площадью 30-35 квадратных метров. Цены вращаются вокруг 2,5 млн рублей. Спрос на двух- и тем более трёхкомнатные квартиры являет собой своего рода производное от малогабаритных продаж. Которые зачастую осуществляются в ходе строительства для перепродажи перед вводом в эксплуатацию.
Тем временем квартировладельцев ожидают налоговые новации. Планируется изменить порядок исчисления платежей за земельные участки, на которых возведены здания. Наибольшее обложение прогнозируется именно для жителей центра Петербурга.
Налог предполагается исчислять по рыночной стоимости недвижимости. Критерий, что называется, «скользящий», поэтому для базовых цифр берётся кадастровая стоимость. В городе уже проведена оценка более чем 2,5 млн помещений. По её результатам выплачивать с 2014-2015 годов предстоит вдвое-втрое больше. И это воспринимается как весьма умеренное обложение. Министерство финансов при подготовке налога постаралось максимально предотвратить рост недовольства плательщиков.
Неочевидно, однако, что такой подход будет сохраняться и впредь. Действующие кадастровые цены, из которых исчислялись платежи, не считаются адекватными. Основываясь на «материально-строительных» параметрах, они не учитывают ни стоимости земли, ни уровня инфраструктуры. В результате жильё на Выборгской стороне или в Купчино оказывается значительно дороже квартир в историческом центре Петербурга. Преодолевать такую несуразность рано или поздно будут повышением кадастровой цены. Однако абсолютные цифры выплат в любом случае останутся в приемлемых пределах. Предположим, вместо нынешних 100-300 рублей придётся платить до 1500.
На федеральном уровне правительство склоняется к единому налогу в 0,1% общей стоимости жилья и земли, на которой оно расположено. Это существенно повысит платежи. Но в том же Петербурге застроенные участки закреплены в собственность менее чем в половине случаев. Если исходить из темпов оформления, ещё несколько лет земельный налог не будет охватывать каждого. Зато каждый сможет взвесить соотношение плюсов права собственности (скажем на территорию двора) и минусов при уплате налога. Но поскольку налог в любом случае останется вполне подъёмным, выбор более чем предсказуем.