В кризис замедлились темпы строительства жилья, из-за чего дольщики теряют надежду когда-либо получить свои квартиры. Большинство строительных компаний отказывается исполнять или изменяет условия договора. Обманутыми могут оказаться до 70 000 дольщиков и членов их семей.

Обмануто почти 100% дольщиков

По данным «В кризис.ру», практически все строительные компании Петербурга, как в кризис, так и до кризиса, задерживали сдачу жилых объектов. Задержка могла составить от квартала до двух и более лет, а бывало, что и на 4-5. Таким образом, в утверждении, что так или иначе обманутыми оказались практически все участники долевого строительства, нет никакого преувеличения (общее число дольщиков в Петербурге сегодня составляет около 30 000 человек).

Дмитрий СИНОЧКИН, шеф-редактор журнала «Недвижимость и строительство Петербурга» подтвердил наши данные: «Сейчас город разрешает строителям без штрафов переносить сроки сдачи. Люди, у которых договоры нарушены, – это практически все дольщики. Без нарушения сроков работают всего две или три компании — это «ЮИТ», «Северный город» (RBI), ну и немногие другие — прежде всего те проекты, которые кредитует Сбербанк. Но это — считанные доли на всем строительном рынке Петербурга», — пояснил Дмитрий Синочкин.

Стоит отметить, что кроме задержек по сдаче объекта, обусловленных, как правило, финансовыми трудностями компании, многие дольщики оказываются жертвами еще и откровенно мошеннических действий (например, при двойных продажах). По словам господина Синочкина, сегодня таких пострадавших в городе примерно 800 человек.

Редакция «В кризис.ру» обзвонила наиболее крупные юридические компании Санкт-Петербурга. Выяснилось, что начиная с сентября 2008 года обращения обманутых дольщиков к юристам участились в несколько раз. Практически каждый день в юридические центры приходят те, кто пытаются отстоять свои права, нарушенные застройщиками.

«К нам очень часто обращаются по разным проблемам: кто-то хочет расторгнуть договор и вернуть деньги, кто-то хочет взыскать убытки, связанные с задержкой сдачи дома, у кого-то вообще стоит вопрос о том, будет ли дом построен, — рассказывает адвокат, заместитель заведующего адвокатской консультацией «ЮрИнформЦентр» Александр ПЕТРЕНКО. — Из-за кризиса ситуация усугубляется, хотя и до этого постоянно были подобные обращения. Сейчас их стало больше, правда, не все люди по результатам консультации принимают решение обращаться в суд. Часто люди говорят: «ждать не хотим, хотим расторгнуть договор и вернуть деньги». Но это не всегда просто. По договору, некоторые люди имеют право расторгнуть контракт с условием потери 20% от внесенных ими денег. И многие идут на этот шаг, так как не хотят ждать. Но строители зачастую отказывают им даже в этом. Тогда приходится обращаться в суд. Многие просто консультируются, понимают длительность судебных перспектив и принимают решение ждать».

Более 20 000 уже оказались пострадавшими

Редакция «В кризис.ру» отправила запросы в районные суды Петербурга с просьбой предоставить данные о том, какое число исков, связанных с новыми объектами недвижимости (в том числе с объектами незавершенного строительства), к ним поступило от дольщиков объектов нового строительства, начиная с сентября 2008 года. Оперативно ответил только Ленинский районный суд Петербурга, в который поступило 25 исков (все — по разным объектам).

Чтобы разъяснить масштабы происходящего, стоит добавить, что всего в нашем городе 23 суда. Также стоит учесть, что Ленинский суд – только один из судов Адмиралтейского района, а массовая застройка в последние годы ведется, главным образом, вне центра, в спальных районах города. Можно представить, какое количество пострадавших подало иски в «окраинные» суды. По нашим данным, например, в суде Московского района Петербурга рассматриваются сотни обращений, большинство которых — по поводу объектов группы компаний «ЛЭК».

Руководитель Петербургского отделения общероссийского общественного движения «Комитет помощи пострадавшим дольщикам» Дмитрий ЩУПАНОВСКИЙ также озвучил нам приблизительное число тех, кто, по его подсчетам, до сих пор не получил от строительных компаний оплаченного жилья, которое уже должно быть построено:

«Полностью обманутых дольщиков (которые не получили ни денег, ни квартиры) — около тысячи человек. И сейчас эта цифра увеличивается. 200 человек правительство обеспечило компенсацией – кто-то получил деньги, кто-то какие-то небольшие квартиры, кто-то гарантии, кто-то льготы. С тех пор, как этот вопрос в прошлом году стал обсуждаться, количество обманутых дольщиков начало увеличиваться. По моим подсчетам, добавилось еще человек 300-400, — рассказал в интервью нашей редакции господин Щупановский. — А вот тех, кто пострадал, например, от незаконных доплат (незаконные доплаты колеблются от 10-15% — до 50-60% от той суммы, которую человек уже заплатил за квартиру), и тех, кто недополучил квадратные метры — таковых около 20 000 (то есть, около 70 000 пострадавших и обманутых в ожиданиях, если считать не только покупателей квартир, но и членов их семей — прим. редакции «В кризис.ру»).

За последние три года прошло около 5 000 таких судебных процессов. Нужно понимать, что у всех строительных компаний бывают задержки. Объекты долевого строительства в лучшем случае перенесены один раз, а в худшем – до сих пор не достроены, и срок окончания стройки неизвестен. Практически по всем договорам долевого строительства в Петербурге минимальная задержка — это полгода, а максимум — до бесконечности».

Строители вынуждены признать

Редакция «В кризис.ру» попыталась связаться с крупнейшими игроками строительного рынка Санкт-Петербурга, чтобы понять, как они сами оценивают ситуацию.

Андрей Царев, президент инвестиционной компании «А1» (структура «Альфа-Групп», основного акционера «ИВИ-93», ведет проект с ИВИ, которое находится в процессе банкротства) с грустью в голосе признает серьезные задержки в строительстве:

«Да, два дома задерживаем: угол Среднеохтинского проспекта и Конторской улицы и Большеохтинский пр, дом 25. Первый объект будет сдан в течение ближайшего месяца, а второй мы передаем новому застройщику — там есть определенные проблемы, связанные с принятием новых правил землепользования и застройки, потому что изменился высотный регламент. По Большеохтинскому, 25 – уже год задержка. А по первому – там нет смысла о задержках говорить, у всех разные числа в договорах указаны. Сейчас вообще нет ни одной компании, которая бы не задерживала сроки сдачи объектов».

Компания «ЛЭК», которая в последнее время становится героем негативных публикаций многих СМИ, отказалась отвечать на вопросы о просроченных датах сдачи объектов.

Относительно позитивная новость на рынке одна — от компании «Строймонтаж», сдавшей все пять своих домов и утверждающей, что обязательства перед всеми дольщиками ей выполнены. При этом банки-кредиторы по суду обратили взыскание на имущество президента компании миллиардера Артура Кириленко:

— На сегодняшний день компания «Строймонтаж» не ведет активного строительства, — сообщила PR-специалист Мария Ширяева. — Все начатые объекты сданы в эксплуатацию в строгом соответствии с докризисным графиком: работы ни на одном из них не были приостановлены. Еще в октябре 2008-го руководство компании приняло решение не «распаковывать» новые проекты до окончания кризиса, что позволило «Строймонтажу» сконцентрировать все усилия и финансы на завершении текущего строительства.

На данный момент суд удовлетворил иск «Балтийского банка» к строительной компании «Строймонтаж» о взыскании с главы холдинга Артура Кириленко долг в размере 986 млн рублей. Всего же в апреле 2009 года долг корпорации «Строймонтаж» (без учета долгов по облигациям, подрядчикам и «Балтийскому банку») составил около 2 млрд рублей.

Так же, в стилистике рекламного слогана, ответили редакции «В кризис.ру» и в строительном холдинге «ЛенСпецСМУ»: «Наша компания с начала кризиса не заморозила ни одной стройки, все объекты сдаются в установленные сроки. Раньше мы сдавали объекты с опережением графика, теперь сдаем точно по плану. Наша компания уверенно себя чувствует, у нас тысячи дольщиков, которые нам доверяют и приходят к нам даже в кризис», — рассказала руководитель PR-службы компании Наталья Менцель.

Добавим, что в конце апреля вице-президент, директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний «Союзпетрострой» Лев Каплан в интервью «В кризис.ру» упомянул строительный холдинг «ЛенСпецСМУ» в числе тех компаний, которым может грозить банкротство.

Не все то жилье, что строится

Не стоит забывать о том, что сдать дом – это в нынешних условиях еще ничего не значит. Тысячи дольщиков, въехав в свои дома, годами не могут нормально в них жить. Либо не достроены какие-то жизненно важные элементы (например, наблюдаются проблемы с отоплением, водоснабжением и т.п.), либо квартира оказывается построена откровенно некачественно.

Партнер «Северо-Западного Юридического Центра» Владимир КОМАРОВ предостерегает граждан от мнимой доступности жилья и дает советы тем, кто подумывает о долевом строительстве:

«С развитием системы ипотечного кредитования, долевого строительства и различных социальных программ жилье на словах становилось «все более доступным для населения». Однако доступность эта зачастую оказывается лишь видимостью. Как показывает практика, ни достаточные накопления, ни своевременное исполнение обязательств по оплате будущего жилья еще не гарантируют дольщикам получение (а уж тем более своевременное) долгожданных квартир. Виной тому и недобросовестность застройщиков, и замораживание строительства, и банкротство ряда ключевых организаций-застройщиков».

По словам господина Комарова, существует несколько типичных ситуаций, с которыми сталкиваются клиенты их юридического центра:

«Первая ситуация — на одном из этапов строительства у дольщика появляются предположения о возможном банкротстве застройщика. Вторая ситуация — на одном из этапов строительства в отношении застройщика введена процедура банкротства. Третий вариант – застройщиком строительство дома закончено, объект долевого строительства передан участнику долевого строительства по акту, но нет необходимой документации для регистрации права собственности.

В любом случае, прежде чем получить долгожданное свидетельство о праве собственности на квартиру, необходимо провести полный правовой анализ конкретной ситуации, изучить все имеющиеся документы, сформулировать свои требования, грамотно составить исковое заявление в суд, а также изучить все тонкости процессуального законодательства и исполнительного производства. И чем раньше дольщик обратится за квалифицированной юридической помощью, тем выше будут его шансы защитить свои права».

«Развитие ситуации зависит от многих составляющих: от банковской системы, от цен на недвижимость, — говорит Александр Петренко из «ЮрИнформЦентра». — Сейчас спрос сократился, так как количество платежеспособных граждан тоже уменьшилось. Сильно ужесточились требования к ипотеке. Очень многое зависит от действий самих строителей. Несмотря даже на сокращения спроса, они не хотят строить на правах 214 закона – закона, который максимально защищает права дольщиков».

Карина Белоусова, «В кризис.ру»

Личный опыт: Семье негде жить — она купила квартиру

Вот типичная история потерпевшего дольщика Алексея Поварова:

— В 2005 году мы с женой и двумя детьми продали свою небольшую квартиру и приобрели квартиру большего метража, заключив договор с компанией «Невский меридиан». Вложили туда все деньги. В декабре 2005 года они должны были сдать дом – не сдали, постоянно откладывая сроки. Потом у них вообще отозвали разрешение на строительство. У нас к тому моменту родился уже третий ребенок.

C тех пор, с 2005 года, мы мыкаемся по углам, сейчас вот нашли пристанище у тещи. Позже был создан ЖСК из тех людей, которые вместе с нами также купили квартиру в «Невском меридиане». Был заключен договор с другой подрядной организацией, которая хотела нас достраивать. Соответственно, эта организация запросила с нас деньги – около 1,3 млн рублей за достройку нашей квартиры. Хотя наша часть дома была достроена, они сказали, что все должны быть в равных условиях.

Нам платить было нечем: трое детей, жена не работает, денег взять неоткуда. На «Невский меридиан» мы подали в суд. Суд удовлетворил наши требования, но у самого «Невского меридиана» средств никаких нет. Сейчас подали документы в комиссию при Комитете по строительству, которая ведает обманутым дольщиками. Они нас направили в юрцентр на бесплатную юридическую консультацию. Мы выиграли суд, но теперь судебные приставы говорят, что на «Невский меридиан» поданы тысячи исполнительных листов, и активов или денег для удовлетворения этих требований нет. Если, к примеру, прийти в суд Пушкинского района, то у каждого судьи есть дела по этой строительной компании.